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건축물대장 제대로 보는 법임동권 대표이사(하나부동산개발(주))
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승인 2018.10.29  09:54:38
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▲ 임동권 대표이사.

 

아파트 투자에 나설 때 건축물대장을 보는 사람은 없다. 굳이 그럴 필요가 없기 때문이다. 그런데 꼬마빌딩 투자에 나설 때에는 건축물대장 확인은 필수이다. 이는 해당 건물에 대한 족보이자 건축물의 제원에 대한 모든 것들이 담겨있기 때문에 투자자는 해당 건물을 매입하기 전에 반드시 대장을 떼어서 꼼꼼히 체크해야 한다.
지금까지 건축물대장 보는 법에 대해서는 누구도 알려주지 않았을 것이다. 꼬마빌딩 재테크 아카데미나 신축 아카데미 강의를 통해서나 접할 수 있을 것이므로 일반 재테크 독자들은 소외되어 온 것이 사실이다. 공인중개사들 중에서도 건물을 전문으로 중개하는 분들만 건축물대장에 친숙해 있고 아파트나 오피스텔을 다루는 중개사들도 건축물대장을 열람해야 할 필요가 벼로 없기 때문에 그들에게 물어보아도 시원한 답을 얻기가 어려울 수도 있었을 것이다.
먼저 건축물대장을 열람하기 위해서는 ‘민원 24’(https://www.gov.kr)에 회원 가입하면 무료로 열람할 수 있다. 이 사이트를 통하여 당신이 관심 있는 모든 건물에 대하여 상대방의 동의를 구할 필요 없이 열람할 수 있다.
우리나라에서 건축물대장의 전산화는 PC사용이 일반화된 90년대 초에 구축되었다. 전산화를 위하여 정부는 70~80년대 또는 그 이전에 지어진 건축물에 대한 세부사항을 구득이 가능한 범위 내에서 자료를 입력하였기 때문에 오래된 건축물에 대한 건축물대장을 열람해 보면 미비한 점이 많이 있다. 이런 경우 어떻게 해야 하는지, 등기부등본상의 면적과 건축물대장상의 면적이 다른 경우 왜 그런 것이고 어떤 것을 믿어야 하는지, 엘리베이터가 있는 건물인데 건축물대장에는 없는 것으로 표기된 경우라든지, 주차대수가 안 나온 경우 당황하게 되는 데 왜 그런지 등에 대하여 하나씩 설명하겠다.
건축물대장을 통해서 투자자가 가장 중요하게 체크해야할 항목들을 들어본다. 먼저 대지면적, 연면적, 건축면적, 용적률, 건폐율, 주구조, 지역, 지구, 주용도, 층수, 층별 용도와 면적, 주차대수, 승강기, 사용승인일, 하수처리서설 용량 정도이다. 그 이외의 사항은 참고만 하면 될 것이다.
건축물대장을 접할 때 가장 혼란스러운 부분이 바로 ‘대지면적’이다. 등기부등본을 보아도, 토지대장을 보아도, 토지이용계획원을 보아도 대지면적이 155㎡로 나와 있는데 건축물대장에는 150.75㎡로 나와 있는 경우가 있다. 이처럼 건축물대장에 기재된 대지면적이 등기부등본 등에 기재된 면적과 다른 경우는 의외로 흔히 있다. 그 이유는 도로와의 관계에 있다. 건물을 설계할 때 이 필지에 접한 도로가 폭이 4m에 미달한 경우 내 땅 일부를 도로분으로 내준 후 설계를 했기 때문이다.
‘연면적’은 건물의 크기를 나타낸다. 지하층부터 맨 위층까지 모든 층의 면적을 합친 것이다. ‘건축면적’은 건물의 여러 층 중 가장 넓은 층의 바닥면적을 나타낸다. 이 면적을 기준으로 대지면적 대비 건물이 차지하는 비율인 건폐율을 낼 수 있다. 용적률은 건물의 전체 면적인 연면적에서 지하층과 주차장을 제외한 면적 대비 대지면적에 차지하는 비율을 말한다. 즉 지하층을 제외하고 지상으로 쓸 수 있는 공간이 얼마인지를 가늠할 수 있는 수치다. ‘주구조’는 건물의 주요 구조를 벽돌로 만들었는지(연와조), 철근콘크리트로 만들었는지, 철골과 철근콘크리트로 만들었는지를 알 수 있다. 리모델링을 하려고 건물을 구입할 경우 아무래도 골조가 튼튼한 철근콘크리트조로 된 건물이 좋을 것이다. ‘지역’란은 해당 필지가 2종일반주거지역인지, 3종일반주거지역인지, 준공업지역인지 등을 나타내는데 위와 같이 “일반주거 외1”이라고 애매하게 표기된 대장도 많이 있다. 우리나라에서 모든 필지를 용도지역으로 나누어 정확한 지역으로 표시하기 시작한 때가 2004년 국토계획법이 제정된 이후이므로 그 이전에 건축된 건물의 경우 1종인지 2종인지 3종인지 등에 대한 구분이 없이 두루뭉술하게 표기되기가 일쑤이다. 정확한 용도지역을 알기 위해서는 토지이용계획을 열람하여 확인하면 된다.
‘설계자’는 이 건물을 설계한 건축사를 표시하는데 당신이 이 건물의 양식을 좋아한다면 이 건축사를 찾아가서 설계를 의뢰할 수 있겠다. ‘주차장’란을 보면 이 대장에는 1대로 표기되어 있다. 그런데 많은 경우 주차대수가 몇 대인지 표기가 누락된 대장이 많다. 이런 경우 물건을 답사하여 정확한 사항을 직접 파악해야 한다. ‘승강기’란도 실제와 다른 경우가 많다. 실제로는 승강기가 있음에도 대장에는 공란으로 되어 있는 경우가 있으니 대장만 믿을 것 없이 직접 확인해야 한다. 승강기 밑에 ‘하수처리시설’란이 있는데 이는 정화조 용량을 나타낸다. 이 대장에는 25인용이라 나와 있다. 당신이 이 건물을 매입하여 식당이나 다중이 이용하는 시설로 사용하고 싶은데 정화조 용량이 너무 작다면 매입을 재고하든가 아니면 매입 후 용량이 큰 정화조로 교체해야 할 것이다. 하수처리시설 우측에 ‘사용승인일’이 있는데 이는 준공일자를 말한다.
이상과 같이 여러분이 꼬마빌딩 투자에 나설 때 반드시 점검해야 할 항목들에 대하여 살펴보았다. 건축물대장은 건물의 건강기록부와 같다. 연식이 오래되어 낡아 보이지만 골조가 튼튼하여 리모델링이 가능한지, 층당 높이가 높아서 개방감이 좋은지, 또는 층당 높이가 평균치 이하라서 답답한지, 1층에 주차장용으로 5평이 대장에는 나와 있는데 실제로 보니 주차장이 안 보이고 1층 전체를 식당으로 사용하고 있어 나중에 누가 민원을 제기한다면 원상복구 해야 한다든지 등등의 귀중한 정보를 담고 있으니 건물 구입 시 신중하게 체크하여 우를 범하는 일이 없도록 해야 할 것이다.

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