임동권 대표이사(하나부동산중개(주))
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| ▲ 임동권 대표이사
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필자가 종잣돈 15억 원을 보유한 고객에게 서울의 한 역세권에 입지한 지하1층/지상4층의 21억 원짜리 사옥용 건물에 대하여 투자 자문을 제공하여 계약 체결에 이른 실전 케이스다.
이 물건은 최근에 매매되었기에 필자의 자문에 따른 리모델링을 실행하기 전이지만 이 건물을 어떤 용도로 리모델링하느냐에 따라 건물가치와 임대수입에 커다란 차이가 나므로 해당 부동산이 처한 입지에 가장 잘 어울리는 용도로 층별 임대 구성을 하는 것이 매우 중요하다.
필자는 투자자에게 이 건물의 용도를 지층과 1층은 사무실과 점포로, 2~4층은 고시원으로 리모델링하는 방식을 제시했다. 이 건물은 전철역에서 300미터 거리의 역세권으로서 원룸이나 고시원의 공급이 적은 곳에 입지했기 때문에 이 건물의 일부를 고시원으로 꾸며서 운영하면 임대수입이 대단히 높다는 점에 착안한 것이다. 2호선 신림역~낙성대역, 대학가 등에는 원룸공급이 수요를 초과하고 있지만 직장인들이 선호하는 역세권지역을 잘 살펴보면 수요 대비 원룸 공급이 적은 지역이 있다.
필자는 리모델링 업체에 근생 및 고시원 건물리모델링 견적을 의뢰하니 공사비가 3억 1천만 원이 나왔다. 근생 겸 고시원 빌딩인 경우 일반 건물보다 임대수익률을 좀 더 높여야 매매가 용이하므로 임대수익률을 일반 건물의 우량수익률보다 약 1%가 높은 5.4%에 맞추어 역산해보니 34억 원에 매매도가 가능할 것으로 보았다.
고시원의 경우 39실에서 나오는 임대료는 1,560만원이지만 매월 운영비와 총무 월급을 포함한 경비가 400만 원 정도 발생하므로 임대수입에서 경비를 제하니 실질임대료는 1,160만원이었고, 여기에 1층과 지층에서 400만원이 추가로 나오니 총 임대료는 월 1,560만원이었다.
자, 그러면 위와 같이 리모델링할 경우 투자자가 얻는 수익을 따져보자. 근생·고시원 건물로 리모델링한 경우 매입가 21억 원에 총투자비용이 공사비와 취득세 등 제비용을 더한 합계가 24억 7,000만원이다. 10억 원을 융자 받으니 실투자금은 14억 7,000만원이다. 3년 보유 후 34억 원에 되팔면 시세차익이 9억 3,000만원이고, 양도세 3억 원과 3년 치 이자 1.2억을 제한 순매도차익이 5억 1,000만원이다.
여기에 30개월간 임대수입 4억 5,000만원을 더한 투자수익이 9억 6,000만원이다. 이를 실투자금 14억 7,000만원으로 나누면 65.3%이고 3년으로 나눈 연간 투자수익률이 무려 21.7%다. 요즘 같은 시대에 부동산 투자로 연간 10% 이상의 수익을 낸다는 것은 성공적인 재테크라 할 때 연간 22%에 가까운 수익률은 가히 대박이라 할 수 있을 것이다.
참고로 융자를 얼마나 받을 수 있느냐는 투자자 개인의 신용과 매입 건물에 대하여 금융기관이 매긴 탁상감정가격에 달려있다. 여기에 한 가지 변수가 더 있는데, 금융기관마다 처한 대출실적에 따라 공격적으로 대출을 해주는 경우가 있고 그 반대인 경우가 있다.
위 경우는 타 금융기관에서는 8억 원까지 대출이 가능하였으나 H은행의 경우 2억 원을 더한 10억 원까지 해주기로 한 것이다. 이처럼 투자자의 투자 시점과 금융기관의 상황이 잘 맞아떨어지면 작은 돈으로도 큰돈을 만들 수 있는 것이다. 여기에는 운이 따라줘야 할 것이다. 모든 사업이 다 그렇듯(상담 ☎ 2676-8945).
■ 임동권 대표이사 프로필
성균관대 영문학사/ 연세대 행정학석사/ 강원대 부동산학 박사과정
<10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기> 저자
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