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오피니언임동권의 부동산칼럼
10억으로 20억 만드는 빌딩투자의 비기임동권 대표이사(하나부동산중개(주))
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승인 2017.06.01  06:34:17
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▲ 임동권 대표.

 

종자돈 5억부터는 수도권의 6~8억짜리 상가주택이나 다가구주택을 매입해서 원룸과 투룸 등을 적절히 조합해낸 리모델링을 통하여 연간 15% 전후의 수익을 올릴 수 있다. 매가 15억 이하의 상가주택은 수도권에서도 거래가 가능하겠지만 그 이상 가격대로 올라가면 수요가 급격히 떨어지므로 서울지역으로 나오는 편이 좋겠다. 서울에는 15~30억 사이의 상가주택이나 근생건물에 대한 투자수요가 넘치기 때문이다. 투자자가 원하는 시점에 투자이익을 현금화하기에 유리하므로 서울지역을 권하는 것이다. 10억대의 종자돈으로 연간 15~20%대 수익을 올릴 수 있는 재테크는 실행하기가 어려운 신축을 제외하고는 비교적 수월하게 실행할 수 있는 리모델링에 집중하자는 것이다.
종자돈 10억이 있다면 6~7억 을 융자 내어 서울의 15억 전후 상가주택이나 근생건물을 매입할 수 있다. 1년 만에 리모델링하면 달라진 미관과 제고된 편익으로 임대료 조정을 통하여 임대수입이 올라간다. 이로서 자연스럽게 수익률이 올라가고 2~3년 만에 되팔면 얻을 수 있는 임대수익과 시세차익의 합하여 2년이면 3~4억이 가능하다.
첫 번째 사례로서 10억을 가진 투자자가 5억 2,000을 융자 내어 13억짜리 상가주택을 구입하여 리모델링한 사례다. 이 물건은 서울 서남부권의 한적한 2차선 도로변에 허름한 몰골로 을씨년스럽게 서 있었다. 공실도 수시로 발생하는 골치 아픈 물건이었다. 이 건물은 만실 기준으로 보증금 2억 9,000에 월세 250이었다.
매수인은 1억 5,000을 들여 리모델링했다. 건물 전면은 인조 대리석으로 치장했고, 2층과 3층은 투룸 2세대씩 넣었다. 4층은 주인용 주택으로 수리하였다. 이렇게 하여 임차인을 구성한 결과 지층은 1,500/100, 1층은 카센터로 3,000/200, 2층은 투룸 2세대 2,000/160, 3층도 투룸 2세대 2,000/160, 4층은 주인이 거주한다. 이렇게 하여 보증금 8,500에 월세 620이 나온다. 리모델링 전보다 임대수입이 370이 올라갔다.
서울지역에서 한 층은 주인이 거주할 수 있는 깔끔하게 단장된 상가주택의 수익률은 4%면 쉽게 팔린다. 4%를 기준으로 역산하면 이 물건은 18억 6,000에 팔릴 수 있다. 매입후 2년 만에 재매도를 상정하고 수익성을 따져보자. 취득원가 13억 7,000에 재매도 중개보수 1,600을 더하면 투입원가가 15억 3,600이다. 18억 6,000에 매도 시 시세차익이 3억 2,400이다. 여기서 양도세 약 1억을 제하면 순수익이 2억 2,400이다.
임대수입을 산출해보자. 리모델링 전 6개월간 이자 제하면 564만원이다. 공사기간과 임차인 수배 기간을 합쳐 6개월 잡으면 공사 후 1년 간 이자 제한 임대수입이 5,568만원이다. 2년간 임대수입의 합이 6,132만원. 시세차익과 합치면 2억 8,532만원이다. 종자돈 10억 대비 28.5%, 연간 14.2%다. 
두 번째 사례는 이 책 제4장의 성공적인 리모델링의 사례에서 소개한 15억 8,000짜리에 레버리지를 활용하여 8억을 대출 받아 매입한 것으로 적용하여 수익성을 따져보자. 이 물건은 지하철 5호선 역세권 이면지역에 입지한 상가건물로서 1988년도에 건축되었고 지하1층/지상4층이다. 대지 68평에 연면적 193평이다. 2013년도에 17억에 나온 물건인데 1.2억을 깎아서 15.8억에 거래되었다. 매수인은 임차인들을 명도하고 리모델링하였다.
리모델링 부위는 건물 외벽 전체를 드라이비트로 마감하여 대리석이나 알루미늄 복합패널로 마감하는 것보다 비용을 줄였다. 계단은 상태가 양호하여 그대로 두고 벽면을 깔끔하게 페인팅 하였다. 전면의 창틀은 유지한 채 유리만 교체하였다. 없었던 엘리베이터도 새로 설치하였다. 제4층은 기존에 사무실이었던 것을 원룸 4칸으로 개조하여 임대수입을 높였다. 자신이 거주할 제5층은 27평을 증축하여 방3칸과 거실을 만들었고, 옥상에 테라스도 설치하였다. 이렇게 꾸미는데 소요된 총비용은 약 2억 8,000이었다.
이렇게 예쁘게 단장한 후 임대료를 약 35% 인상하여 기존의 1억 1,500/735만원에서 1억 9,000/995이 되었다. 제5층은 자신이 거주한다.
주인이 한 층 거주하지만 원룸이 한 층을 차지하므로 매매될 수 있는 수익률을 4%가 아닌 5%로 보고 역산하면 이 물건은 25억 7,000에 팔릴 수 있다. 매입가격 15.8억 원에 취·등록세와 중개보수 비용 등으로 8,800을 더하면 취득원가는 16억 6,800이고, 리모델링비 2억 8,000과 중개보수 2,000을 더하니 투입원가가 19억 6,800이다. 25억 7,000에 매도 시 시세차익이 6억 200이다. 여기서 양도세 약 2억 1,000을 제하면 세후 3억 9,200이다. 여기에 임차인 명도 기간과 리모델링 공사 기간, 임차인 모집 기간 등 총 1년을 공실로 보고 2년간 보유했다고 계산하면 12개월 동안 임대수입에서 8억 융자금 연리 3.6% 2년 간 이자 5,760만원을 제한 6,180만원을 더하면 총 4억 5,380만원의 세후순이익을 보았다. 종자돈 10억 대비 45.3%, 연간 22.7%의 초고수익이다. 요즘 같은 저금리 시대에는 가히 꿈의 수익률이라 할 수 있지 않은가(상담 ☎ 2676-8945)!

■임동권 대표이사 프로필
  성균관대 영문학사/  연세대 행정학석사
  2015년 경제경영 올해의 책 <10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기> 저자
  <신축·경매로 꼬마빌딩 한 채 갖기> 저자
 (www.hanaconsulting.co.kr)

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