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▲ 임동권 대표

서울 및 수도권지역에서 부동산 투자에 진입할 수 있는 최저금액은 1억 원이라 할 수 있다. 물론 레버리지를 이용할 경우 3,000만 원선으로도 투자에 나설 수는 있지만 분양가 기준으로 볼 때 1억 원이 최저수준이다. 이 돈으로 살 수 있는 부동산은 실 평수 기준으로 4~8평 정도의 도시형생활주택, 소형 오피스텔, 분양형 호텔을 들 수 있겠다. 그러나 1억 전후의 소액투자를 위해서는 서울보다는 수도권으로 나가야 이 가격대에 맞추기가 용이하다.

도시형생활주택은 ‘낱개로 거래될 수 있는 원룸’으로서 1~2인 가구와 서민의 주거안정 도모를 위해 2009년도에 법제화되었다. 태생이 주택이므로 본래 베란다가 있도록 설계되었지만 워낙 소형이기 때문에 활용 공간을 넓히고자 준공 시에는 예외 없이 베란다를 확장한다.

도시형생활주택의 건물 규모는 오피스텔 보다는 적은 편이다. 대개 50~100평 토지상의 단독주택 소유자들이 고소득 창출을 위해서 기존 주택을 허물고 도시형생활주택을 신축하는 붐이 일어서 2010년부터 서울과 수도권지역에 활발하게 공급되다가 2013년 주차장법이 강화되면서 주춤한 상태다.

오피스텔은 애초부터 베란다가 없으며 주거와 업무를 동시에 할 수 있는 시설이지만 여기서 말하는 4~8평대의 소형 오피스텔의 경우 크기나 형태, 시설과 내용면에서 도시형생활주택과 사실상 큰 차이가 없다. 간혹 분양하는 동일 건물 내에서 일부 세대는 도시형생활주택이라 하고 일부 세대는 오피스텔이라고 명명하여 분양하는 경우가 있다. 그 이유는 뭐 대단한 것은 아니고 건설업자가 주어진 땅으로부터 용적률을 최대치로 얻어내기 위한 결과물이라고 이해하면 되고 당신의 투자에 의미 있는 차이는 없다고 보면 된다.

지역과 평형에 따라 가격이 다르지만 이러한 물건들은 수도권을 기준으로 대개 1억 초반대가 가장 흔하다. 의정부, 파주, 김포, 부평, 인천, 광명, 평택, 하남, 남양주 등 지역에서 이 가격대의 물건들을 구할 수 있다. 요는 서울시청을 기준으로 멀어질수록 저렴해진다. 또한 서울의 북서쪽이 남동쪽보다 상대적으로 저렴한 편이며 서울에서는 분양가가 1억 6천부터 2억 초반 대이다.

한 가지 유의할 점은 이러한 물건들은 매입한 지 2~3년이 지나도 가격이 좀처럼 잘 오르지 않는 경향이 있다. 오직 임대료가 올라야만 가격도 오른다. 따라서 임대수요가 점증되어 임대료 상승이 예상되는 지역, 해당 지역의 임대수요 대비 이러한 시설이 상대적으로 덜 공급된 지역에 선별적으로 투자해야 2~3년 후 매도 시 자본이득을 기대할 수 있을 것이다.

수익률 측면에서 4~6%가 일반적이다. 참고로 서울 강남권 오피스텔의 임대수익률은 4% 정도가 대부분이다. 강남권을 제외한 2호선 역세권을 기준으로 보면 5%대가 일반적이고 간혹 6%대도 있다. 레버리지를 활용할 경우 융자 규모에 따라 3~5%의 추가적 수익을 얻을 수 있으므로 저금리 시대에 공격적인 레버리지 활용도 추천할 만하다.

호텔 객실 수 부족으로 인하여 틈새상품으로 나온 숙박시설인 분양형 호텔은 일반분양 후 운영회사가 건물주의 위임을 받아 호텔객실로 운영한 후 사용료를 매월 임대료 형식으로 지급한다. 대개는 오피스텔보다 수익성이 높은 편이다. 다만 주의할 것은 입지와 운영주체의 능력 등을 잘 살펴본 후에 신중히 선택해야 할 것이다.

수익성 부동산에 투자할 때 가장 중시해서 점검해야 할 부분은 바로 ‘수요 대비 공급이 적정 치에 있는지, 향후 대상 지역에 추가로 동종의 부동산이 들어설 가능성은 없는지’를 세심하게 체크해야 한다. 당장은 수요 대비 공급이 적다는 판단으로 덜컥 매입했는데, 1~2년 뒤에 주변으로 우후죽순처럼 경쟁 부동산이 공급될 경우 공실로 인한 수입의 불안정과 장래 출구전략에 상당한 차질을 빚을 수 있기 때문이다. 유행도 한 철이다(상담 ☎ 2676-8945, www.hanaconsulting.co.kr)

■ 임동권 대표이사 프로필

성균관대 영문학사/ 연세대 행정학 석사

2015년 경제경영 올해의 책 <10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기> 저자