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▲ 김국현 대표세무사

아파트 한 채와 상가건물을 소유하고 있는 김 사장은 최근에 아파트를 매도하고 신축 아파트로 이사를 갔다. 아파트 한 채만 보유하고 있었기 때문에 1세대 1주택 비과세를 적용받아 양도소득세를 계산하지 않고 신고도 하지 않았다.

그런데 몇 달 후 세무서에서 양도소득세를 신고하지 않았다고 양도소득세와 함께 가산세를 납부하여야 한다고 연락이 왔다. 이해가 선뜻 되지 않아 세무서에 자세한 사항을 문의한 결과 상가건물 중 일부가 공부상 주택으로 되어 있어 2주택을 소유한 것으로 되어있다는 것을 알게 되었다.

건축물관리대장에는 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있지만 아파트를 양도할 당시에는 일반 상가로 임대하고 있어 사실상은 주택은 아니었다.

1세대 1주택에서 ‘주택’이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위하여 사용되는 건축물은 주택으로 본다. 다시 말해 실제 어떻게 사용되고 있는지가 주택의 판단기준이 되는 것이다.

세무서에서는 모든 과세자료에 대하여 일일이 사실상의 용도를 확인하여 과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단한다. 그러므로 사실상의 용도가 공부상의 용도와 다른 경우에는 납세자가 사실상의 용도를 입증해야 하는데 그 사실이 객관적으로 입증되어야 인정을 받을 수 있다

우선 임대차계약서에 상가로 임대되어 있으면 임차인의 사업자 등록증 및 부가가치세 신고, 임대인의 부동산임대업 사업자 등록증과 부가가치세 신고서 및 부동산임대공급가액명세서를 제시하면 된다.

기타 주택이 아닌 상가로 사용하거나 임대하였다는 증명을 하면 공부상 주택일지라도 실제 점포 상가로 사용된 것으로 인정받을 수 있다.

양도소득세는 보통 신고를 하지 않았다면 양도일로부터 4~5개월 이상 지나야 고지서가 발부 되는데, 양도이후 관련 서류를 준비해 두지 않았다면 증빙서류를 갖추기가 쉽지 않다. 또한 증빙서류로 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 책임이 납세자에게 있으므로 객관적인 증빙을 제시하지 않으면 인정받기 어렵다.

그러므로 위와 같은 경우 아파트를 팔 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다. 그러면 공부상 상가인 것이 확인되어 따로 입증할 책임도 없어지기 때문이다.

특히 1세대 1주택 비과세 적용여부에 따라 양도소득세가 매우 크게 차이날 수 있으므로 전문가와 상의하여 양도소득세 신고에 주의하여야 하겠다.<상담: 2672-4900>