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▲ 김국현 대표세무사(세무법인 다솔)

정 사장은 4층짜리 건물 맨 위층에 살면서 1층은 슈퍼마켓 2층과 3층은 상가로 세를 관리하며 노후생활을 즐기고 있다. 그런데 나중에 건물을 팔고 아파트를 사서 살고 싶은데, 이 건물을 매매하는 경우 양도소득세를 적게 내는 방법이 궁금해 졌다. 정 사장은 다른 주택을 보유하고 있지는 않다.

1세대 1주택의 규정을 적용함에 있어서 한 동의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 되어 있는 겸용주택의 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

다시 말해 정 사장의 경우에는 4층만 주택으로 보고 나머지 1,2,3층은 상가로 봐서 일반건물의 양도소득세를 계산해서 납부해야 한다. 만약 1세대 1주택의 규정을 적용받으려면 상가의 반이상을 주택으로 사용하다가 매매를 하면 된다. 겸용주택의 경우 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보므로, 1세대 1주택자의 경우 겸용 주택을 신축하고자 할 때 주택부분을 조금 크게 건물을 신축하면 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있다. 이때 주의할 점은 같아도 건물과 주택을 각각으로 보기 때문에 주택부분이 더 커야 한다.

정 사장의 건물이 1,2,3,4층이 모두 면적이 같다면 3층과 4층만 주택으로 사용하는 것만으로 모두 주택으로 보기 힘들다. 주택부분으로 많이 사용하기 위해서 3층과 4층을 주택으로 사용하고 지하나 옥상부분까지 주택으로 사용을 해야 한다.

주택과 주택 외의 건물구분은 임대여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하게 되어 있다. 따라서 실제로 주택으로 사용을 하거나 주거용으로 임대를 해야 한다.

다시 말해 공부상의 용도는 보충적으로 판단하는 수단이며 실제 사용을 어떻게 하는지가 중요하다. 지하의 부분도 실제 사용용도가 중요하다. 만약 지하도 주택으로 사용을 한다면 주택으로 판정되지만 지하가 비어있어 딱히 사용하지 않는다면 주택의 면적과 주택 이외의 면적비율로 나누어야 한다.

추가적으로 고려할 사항은 상가에 주거용 쪽방이 있다고 하더라도 이는 주택으로 보지는 않는다. 주택을 올라가기 위한 전용계단은 주택으로 보며, 사실상의 사용용도가 구분되기 어려운 경우에는 주택면적과 주택이외 면적을 나누게 된다. 다시 말해 주택을 올라가기 위한 외부계단은 주택으로 볼 수 있지만 그렇지 않다면 나누어 계산을 하여야 한다.

건물에서 주택부분이 더 많아 1세대 1주택의 판정을 받는다면 비과세가 적용되어 세금이 나오지 않지만 만약 건물부분이 더 많거나 동일하다면 해당 부분에 대해 세금을 납부하여야 하므로 세금이 많이 나올 수 있다. 만약 겸용건물에 주거하고 있다면 해당 건물을 매매하기 전에 꼭 전문가와 상담을 하여야 한다.(상담: 2672-4900)