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▲ 임동권 대표이사

이 글의 슬로건은 ‘500만원 월세 만드는 재테크’이다. 500만원이란 월세를 만들기 위해서 등장하는 수익형 부동산은 이 책의 제2장에서 열거한 바와 같이 여러 가지가 있다. 그 중 원룸건물이나 상가주택, 근생빌딩을 비롯한 50억원 이하의 조그마한 건물들을 우리는 꼬마빌딩이라 부른다. 이 개념은 필자가 2015년에 출간한 처녀작 <10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기>에서 ‘꼬마빌딩’이란 개념을 국내 최초로 도입하였고 정의를 내린 바 있다.

그 당시에는 꼬마빌딩이란 단어가 오늘 날처럼 광범위하게 퍼지고 보통명사로 정착될 거라고는 생각하지 못하였기에 꼬마빌딩에 대한 정의를 똑 부러지게 하지 못하고 ‘두루뭉술하게’ 내린 바 있다. 그 당시 정의에 의하면 “서울 비강남권 지역을 기준으로 대지 100평 이내에 건축된 지상5층 이하의 건물로서 연면적 200~300평 규모이고 가격대는 20~50억원 정도에 속하는 건물”이라 하였다.

이제 꼬마빌딩은 은퇴 후 펼쳐지는 인생 2막의 행복을 보장하는 확실한 카드로 자리매김을 했지만 아직도 뚜렷한 정의가 없는 상황이다. 하여, 꼬마빌딩이란 신조어와 그 재테크를 이 땅에 태동시킨 장본인으로서 결자해지의 심정으로 다음과 같이 정의를 내린다.

1. ‘꼬마빌딩’ 정의

부연 설명을 하자면 준주거지역, 준공업지역, 일반상업지역에 존재하는 소형 건물 중에는 가치가 50억 원 이하이지만 용적률이 높기 때문에 층수가 8~10층에 달하기도 하므로 꼬마빌딩 정의에서 층수는 큰 상관이 없다. 그럼에도 10층씩이나 되면서 50억원 미만인 경우는 현실적으로 드물기에 “5층 전후”라 표기한 것이다. 물론 지방으로 가면 토지 값이 상대적으로 저렴하기 때문에 10층이면서 50억원 미만인 경우가 있을 것이다.

또한 5층 이하라 하더라도 연면적이 300평 이상 되는 건물들이 많이 있다. 이런 경우 가치가 수백억원에 이르기도 한다. 따라서 건물 크기를 규정하는 연면적에 따른 구분도 중요하다. 결국 꼬마빌딩 정의에서 가장 중요한 요건은 ‘가치가 50억원 미만’이라는 점이다. 10억원 미만의 단독주택이나 다가구주택 등은 배제하고 10억원 이상부터 50억원 미만의 모든 수익형 건물, 가령 상가주택, 다가구주택, 원룸건물, 근생빌딩, 사무용빌딩 등이 여기에 해당된다. 단, 구분상가나 지식산업센터 등 구분 등기된 부동산은 건물의 한 부분에 불과하므로 여기에 포함되지 않는다.

2. 우량 꼬마빌딩 고르기

우량 물건은 누가 보아도 좋게 보인다. 이상적인 물건은 ‘역세권에 입지하고, 준공된 지 10년 이내이면서 수익률 4% 이상이고, 주변 개발 가능성 등 미래가치를 보유한 물건’이라 하겠다.

“이렇게 사박자를 다 갖춘 우량 물건이 과연 현실에서 존재할까?” “존재하기 어렵다!” “그럼 뭐가 좋을까?”

필자가 재테크 독자 여러분께 권하는 우량 물건은 이렇다. 첫눈에 반하는 물건이 아닌, ‘민낯이면서 화장하면(리모델링) 예쁘게 변할 자질이 있는 물건, 또는 입지가 좋아 신축하면 수지가 맞는 물건이 우량 물건이라는 전제하에 다음과 같은 조건에 부합하면 합격이다.

1) 접근성

도보 5분 이내의 역세권이면 더 바랄 게 없겠지만 7~8분 이내의 즉, 전철역에서 500미터 이내의 역세권이면 일단 합격이다. 도보 10분 이상일 경우 부담스런 거리다. 그러나 전철역세권이 아니더라도 버스정류장에서 도보 3분 이내라면 역시 괜찮다. 그런데 버스정류장도 5분 이상 걸리고 전철역도 10분 이상 걸어야 한다면, 특수한 경우가 아니라면 피하는 것이 좋다고 본다.

2) 준공 15년차 이상

준공된 지 15년 이상 경과되면 웬만큼 관리가 잘 된 경우를 제외하면 매매가격에서 건물가격을 쳐주지 않으려는 경향이 강하다. 건물주 입장에서는 건물가격을 포함해서 매매가를 정하고 매도를 시도하겠지만, 가격 흥정 과정에서 건물가치는 배제되는 경우가 흔하다. 따라서 접근성이나 상권은 B급 이상이면서 토지가치로만 매입할 수 있는 물건이 좋은 물건이다. 재삼 강조하지만 철근콘크리트 건물은 잘만 관리하면 70~80년도 가능하다. 20~30년 정도 경과된 건물은 리모델링하기에 전혀 낡은 것이 아니다. 물론 50년 이상 된 건물은 신축할 목적이 아니라면 피해야 하겠다.

3) 미래가치 내포한 물건

신설 전철역이 생기는 지역의 경우 현재 그 지역이 제3종일반주거지역인 경우가 많다. 용도지역이 제3종일반주거지역일 경우 용적률은 서울의 경우 250% 이내이므로 지상 5층 정도의 건물을 지을 수 있다. 그러나 전철역이 생기면 그 지역은 준주거지역이나 일반상업지역으로 종 상향을 기대할 수 있겠다. 생각해 보라. 전철역 주변에는 대체로 건물들이 6층 이상인 경우가 많지 않던가? 서울 외곽지역의 경우 예외가 있기는 하다.

그러나 9호선 연장선이나 신분당선 연장선, GTX, 경전철 예정역 주변의 토지이용계획확인서를 체크해보면 대개 2종일반주거지역이거나 3종일반주거지역인 경우가 많을 것이다. 도로를 지하화하고 지상을 가로공원화 하는 도로변도 환경 개선으로 수혜지역이다. 이러한 곳이 내재가치가 좋은 곳이라 하겠다.

또한 기존의 역세권지역이라 하더라도 예컨대, 영등포구청역의 경우 구청이 입지했는데도 아직도 준공업지역으로 남아있다. 건물들이 30년 이상 되어 낡고 미관도 안 좋다. 국회의원선거 때마다 후보들이 이 지역을 일반상업지역으로 종 변경을 하겠다는 공약을 내걸어온 바, 머지않아 일반상업지역 또는 최소한 준주거지역으로 변경될 가능성이 있는 지역으로서 투자 대상지로 추천할 만하다.

4) 증축 가능한 물건

현재 매물의 용적률을 확인해보니 3종일반주거지역이고 4차선 도로변에 입지했는데도 3층인 경우라 하면, 이는 분명 2개 층 정도는 증축이 가능할 것으로 볼 수 있다. 건물가치는 없는 상태에서 매입할 경우 증축을 겸한 리모델링으로 가치를 급상승 시킬 수 있는 물건도 좋은 물건에 속한다고 하겠다. 물론 기존 건물이 증축을 감당할 수 없을 정도로 기초가 허약한 경우라든가 주차공간이 부족한 경우는 예외로 한다.

돈이라는 것은 ‘눈뭉치 굴리기’(snowballing)와 같아서 처음에 주먹만 한 눈뭉치가 축구공만큼 되기까지는 시간도 걸리고 재미도 덜 하지만, 그 단계를 넘어서면 축구공이 필라테스공 크기에 이르기는 금세다. 3억원에서 10억원 만들기는 힘들지만 10억원에서 20억원은 금세이고 20억원에서 50억원도 3억원에서 10억원에 이르는 시간보다 짧은 기간 내에 이룰 수 있는 것이다. 이는 단순한 추론이 아닌 부동산 재테크를 통한 빌딩부자들의 공통된 경험이다. 열심히 재테크에 열중하다 보면 마침내는 꿈에 그리던 빌딩 오너가 될 수 있다는 희망을 가지시기 바란다.