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▲ 임동권 대표이사

꼬마빌딩 투자의 첫 걸음은 다가구주택이나 상가주택을 구입하여 리모델링하는 것이 비교적 손쉬운 방법이다. 종잣돈 8억 원 내지 10억 원이 있다면 리모델링뿐 아니라 다중주택이나 상가주택 등을 신축할 수도 있겠지만 신축 경험이 없는 투자자는 아무래도 부담이 덜한 리모델링이 제격이라 하겠다.

리모델링이 꼬마빌딩주가 되는 지름길이고 재테크의 효자란 것은 익히 들어서 잘 알겠고 관심도 많은데 도대체 어떤 물건을 선택해야 하며, 그것을 리모델링하면 수지가 맞는지 여부를 어떤 기준으로 판단해야 하는지가 모든 예비 투자자들의 초미의 관심사일 것이다. 필자는 지금껏 수많은 리모델링용 매물을 취급해오면서 수지가 맞는 것과 맞지 않는 것들을 분석해본 결과 아주 간단한 답을 얻어냈다. 그 결과가 바로 ‘리모델링 비용 2배 법칙’이다.

▲ 다가구주택 6.6억 매물     ▲ 리모델링된 유사한 다가구주택

이 법칙은 간단히 설명하면 ‘리모델링 비용만큼 시세차익을 거둘 수 있어야 적합한 물건’이라는 것이다. 또한 건물 매입가격에 리모델링 비용을 두 번 더하면 그 값이 향후 다시 팔 수 있는 가격이라는 것이다. 가령 8억짜리 다가구주택에 리모델링비 2억 원을 들인다면 시세차익으로 2억 원은 얻어야 하므로 리모델링 후 재매도 가격은 12억 원이며 이 가격은 분명히 수지가 맞는다는 뜻이다. 만일 12억 원 이상을 받을 수 있다면 물론 대박이다. 단, 리모델링 후 예상되는 임대료가 시장에서 거래될 만한 수준이 임대수익률이 나온다는 전제하에 이 법칙을 적용해야 한다.

‘리모델링 비용 2배 법칙’은 리모델링 공사에 투입한 비용만큼 시세차익을 거둘 수 있어야 한다. 따라서 리모델링 후 재매도가격은 리모델링 비용을 두 번 더한 값이며 그 값 이상으로 매도할 수 있다면 대박이다.

매물을 고를 때 가장 중요한 것은 리모델링 후 3년 만에 재매도를 상정하여 투자수익률이 연간 최소 12%는 넘어야 의미가 있다고 본다. 이왕이면 15%선까지 갈 수 있으면 최상급이겠지만 말이 12%지 이 정도 수익률도 상당한 것이다.

한번 연습해보자. 서울시내 강북권 이면지역을 기준으로 대지 30평 정도의 가다구주택을 매입하여 리모델링을 해보자. 아래 사진은 필자가 2년 전에 확보했던 영등포의 6억 6,000만 원짜리 다가구주택이다. 대지 30평, 반지하1층에 지상3층 다가구주택이다. 보증금 7,500만원에 월세 210만원이 나와 임대수익률이 4.1%인 양호한 물건이었다.

먼저 리모델링 업체에 의뢰하여 공사비 가견적을 받아보니 리모델링 비용이 2억 3,000만원이다. 이 비용을 들이면 건물 외벽의 전면은 대리석으로 후면은 칼라강판으로 마감하고 내부 계단과 벽면을 타일로 장식하고 원룸 10실과 투룸 2실을 갖출 수 있다. 공사 후 임대를 맞춰보니 보증금 7,000만원에 임대료 500만원이 가능한 것으로 판단되었다. 임대수익률 5%에 놓고 역산하니 건물가치가 12억 7,000만원이다(500 x 12개월 ÷ 0.05(임대수익률) + 보증금 7,000만원).

이 물건을 ‘리모델링 비용 2배 법칙’에 대입해보자. 매입가 6.6억 + 리모델링 비용 2.3억 + 시세차익 2.3억 = 11.5억이 나온다. 그런데 위에서 임대수익률 5%에 놓고 따져본 바와 같이 이 물건은 11억 5,000만원을 훌쩍 뛰어넘어 12억 7,000만원의 가치를 지니게 되므로 이 법칙을 넉넉히 만족시키고 있으므로 리모델링 용도로 우량한 물건인 것임을 알 수 있다. 이렇게 당신이 리모델링을 위하여 매물 사냥 과정에서 구한 매물 중 마음에 드는 물건이 있으면 리모델링 업체에서 가견적을 받아보고 리모델링 후의 임대료를 추산한 뒤 간단히 리모델링 비용 2배 법칙을 대입하여 재매도 가격에서 리모델링 비용만큼의 시세차익이 나온다면 그 물건은 리모델링용으로 적합하다는 얘기다.

물론 좀 더 구체적인 수익성을 판단해보려면 취득세와 중개비, 이자, 양도세 등 모든 지출을 종합적으로 계산해봐야 하는 것은 당연하다.