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오피니언임동권의 부동산칼럼
아파트와 꼬마빌딩의 투자 가치 비교임동권 대표이사(하나부동산중개(주))
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승인 2018.08.29  17:16:41
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▲ 임동권 대표이사

아파트 투자와 꼬마빌딩 투자의 차이를 이해하고 경기변동을 타보자. 캘리포니아 해변에서 서핑을 타는 모습은 영화의 단골 메뉴다.

밀려오는 집체더미만한 파도를 두려워하지 않고 오히려 즐기면서 그 흐름에 동물적 감각으로 스무스하게 서핑하는 모습. 이 얼마나 멋진가! 이 모습을 당신의 부동산투자에 적용하여 리스크를 지배하고 파도를 넘는 멋진 승리자를 꿈 꿔본 적이 있으리라. 율리우스 시저처럼 멋진 승전보를 전하려면 아파트와 수익형부동산의 대표주자인 꼬마빌딩 투자의 근본적 차이를 알아야 가능할 것이다.

대한민국 국민은 누구나 태어나면서부터 아파트 투자를 잘 할 수 있는 유전인자를 가지고 태어났다. 학생 시절부터 부모에게 귀에 못이 박히게 들었고 성인이 되어가면서 체득한다. 결혼하면 투자를 실행한다. 수도권이나 서울 외곽의 작은 평수부터 시작해서 강남권을 종착역으로 정하고 매진한다. 정보 구득도 쉽다. 조금만 신경 쓰면 어려울 게 없다.

아파트 투자는 시간이 약이다. 상승세가 꺾이면 3~4년 쉬면된다. 밀물이 오기까지 강태공처럼 때를 묵묵히 기다리는 것이다. 이런 맹목적인 기다림은 아파트만 아는 투자자에겐 당연시 된다. 돈을 버는 것도 다 때가 있는 법. 정권이 바뀌든 정책이 바뀌든 몇 년 정도는 기다릴 줄 알아야 한다는 것이고 이런 기다림으로 흘려보내는 3~4년은 별 이견 없이 수용된다.

아파트 투자는 거주와 시세차익을 바라는 것이다. 거주하면서 시간이 지나면 물가상승률 이상으로 오른다. 참 고마운 재테크 상품이다. 아파트 건물가치는 장부상으로는 감가상각이 되지만 시장에서는 시간의 흐름에 따라 오히려 올라간다. 참 희한하다.

꼬마빌딩 투자는 철저한 공부, 위험을 감수하는 배짱, 고생할 각오가 필요하다. 현격한 가치제고를 위해서는 리모델링이나 신축으로 이룰 수 있다. 이런 재테크는 마음고생이 크다. 임차인을 설득하여 명도 해야 하고 공사 때 소음 진동으로 민원이 발생하면 지문이 닳도록 빌어야 한다. 공실률을 각오해야 하고 명도소송도 해야 한다. 안온한 일상이 아닌 전쟁 같은 시간을 보내기도 한다.

아파트 가격은 땅값 더하기 건물잔존가치의 합으로 설명이 안 된다. 반포의 3종일반주거지역의 땅값은 8,000만 원 쯤 쳐줄 수 있다. 이 지역의 한강이 보이는 33평 신축아파트 가격은 25억쯤 한다. 가격분석을 해보자. 토지 13평 x 8,000만원 = 10억4,000만원, 건축비 33평 x 700만원 = 2억3,100만원이니 둘을 합치면 12억7,100만원이다. 한강조망권을 넉넉히 쳐서 3억이라 하자. 그러면 15억7,100만원이다. 그럼 나머진 뭐란 말인가? 이해하기 어렵다.

꼬마빌딩은 땅값 더하기 건물잔존가치로 가격을 매길 수 있다. 아니 오히려 땅값만으로도 살 수 있다. 20년 지난 꼬마빌딩의 건물 값은 웬만하면 공짜다. 건물잔존가치가 상당히 남아 있는 데도 거져 얻으니 투자가치가 높다. 이를 리모델링하면 죽었던 건물가치가 환생한다. 즉 꼬마빌딩의 가격구조는 거품이 하나도 끼어 있지 않다는 의미다. 거품이 있다면 매수인이 안 나타나니 자연스레 거품이 해소되어야만 거래가 된다. 이것이 거품이 없는 시장이라고 봐야 하는 이유다.

아파트의 입지는 럭셔리하다. 좋은 동네의 대단지인 경우 세계에 내놔도 꿀리지 않는다. 편의시설, 학군, 교통, 조경, 주차시설, 단지 내 공원, 보안시설, 커뮤니티...더 바랄 게 없다. 반면 꼬마빌딩은 주변 환경에서 비교가 안 된다. 꾸리 꾸리하다. 아파트가 가진 거의 모든 입지적 장점과 비교해서 절대 열세다. 할 말이 없다.

아파트는 임대수익용으로는 젬병이다. 20억짜리 아파트를 월세로 놓으면 얼마나 받을까? 보증금을 1억으로 보고 월세 500만원(수익률 3.1%) 받으면 최고로 잘 받는 경우다. 그런데 월세 500만원을 주고 들어오는 사람은 내국인 중에는 거의 없다. 어떻게 500씩이나 매월 주거비로 허공에 날릴 수 있단 말인가. 회사 돈으로 렌탈하는 외국인인 경우에나 가능하다. 그런데 그런 임차인은 구하기가 어렵다. 따라서 25억대 아파트로 보증금 1억에 월세 500만원을 받는다는 것은 지극히 예외적인 경우이고 보편적으로는 300(1.5%)만원 정도 받는 게 현실적이라고 보아야 할 것이다.

마빌딩 가치는 임대수익률이란 잣대로 평가하는 것도 일반적이다. 20억을 가진 투자자가 보증금을 편의상 1억이라 치고 월세 800(수익률 5%) 나오는 원룸을 살 수 있고, 600(3.8%) 나오는 상가주택을 살 수도 있고, 500(3.1%) 나오는 근생건물을 살 수도 있다. 원룸은 관리에 손이 많이 가므로 수익률이 높아야 거래된다. 상가주택은 손이 덜 가니 원룸보다 수익률이 약간 낮아도 거래된다. 근생건물은 상가주택보다 손이 덜 가니 수익률이 조금 더 낮아도 거래가 된다. 그렇지만 거래가 될 수 있는 마지노선은 3%다. 그 이하인 매물은 사실상 거래가 안 된다고 보아야 한다. 재테크 효과를 비교해보자. 아파트 투자로 5년 만에 50% 벌고 10년 만에 두 배를 버는 일은 어렵지 않다. 대세상승기엔 3년 만에 50%가 오르기도 한다. 그러나 평균적으로 볼 때 10년 만에 50% 오르는 것은 어렵지 않고 두 배로 오르는 것도 종종 일어난다. 꼬마빌딩은 아파트와 비교하여 토지지분이 높다. 아니 높은 정도가 아니라 가격의 전부라고 해도 과언이 아니다. 꼬마빌딩 가격은 땅값이 전부인 경우가 흔하기 때문이다. 신축인 경우라도 땅값은 70% 정도를 차지한다. 그런데 땅값은 매년 꾸준히 오른다. 아파트처럼 간혹 내릴 때의 쓴 기억이 없이 계속 조금씩 전진하는 것이다. 잘 사면 5년에 50%, 10년에 두 배 오르는 것도 가능하다. 필자가 매물로 나온 꼬마빌딩 등기부등본을 떼어 보면 10년 전 30억에 거래된 것이 10년이 지난 지금 60억에 나온 것도 종종 목격한다.

꼬마빌딩은 보유하는 동안 3~5%대의 임대수입을 안겨주고 덤으로 토지가치에 대하여 매년 3~5%씩 추가로 지가상승을 안겨준다. 둘을 더하면 웬만한 경우 매년 6~10%씩 가치가 상승한다고 볼 수 있다. 건물잔존가치가 상당히 남아 있으니 이를 리모델링하면 죽었던 건물가치가 환생한다. 신축을 하면 투자수익이 최상급이다. 이게 꼬마빌딩 투자의 매력이요 강점이다. 꼬마빌딩의 단 한 가지 단점은 주변 환경, 편의시설이 아파트보다 열악하다는 점, 이점만 빼면 꼬마빌딩 투자 가치는 완승이라 할 수 있다(상담 ☎ 2676-8945)

■ 임동권 대표이사 프로필

- 성균관대 영문학사/연세대 행정학석사/강원대 부동산학 박사과정

- <10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기> / <신축·경매로 꼬마빌딩 한 채 갖기> / <소액 투자로 꼬마빌딩 한 채 갖기> 저자

(www.hanaconsulting.co.kr)

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