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오피니언임동권의 부동산칼럼
은퇴‧명퇴 전에 재테크에 나서라임동권 대표이사(하나부동산중개(주))
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승인 2018.08.13  09:51:05
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▲ 임동권 대표이사

 

필자의 꼬마빌딩 재테크 책을 읽고 필자를 찾아오는 고객들 중에는 사회생활을 화려하게 하신 분들이 많다. 은행 지점장, 대기업 임원, 중소기업 오너, 4~5급 공무원, 방송국 임원을 지내신 분들이 흔하다. 이들의 공통점은 사회에서 잘 나갈 때는 자기 잘 난 맛에 앞만 보고 달렸고 조직 내 실적도 좋으니 대우 받으면서 승승장구 했다. 수입도 좋은 편이니 자식들에게 고액 과외도 시키고 잘 먹고 잘 쓰고 잘 살았다. 괜찮은 동네에 중대형 아파트도 있고...뭐 하나 빠지지 않았다.

부장이나 부지점장에서 더 나가지 못하고 명퇴한 사람들이 나와서 자영업자로 변신했다가 얼마 못가서 망하는 모습도 수없이 목도하고 혀를 차면서도 자신은 잘 나갔기에 위기의식을 가져보지 않았다.

그런데 오십 후반에 들면서 슬슬 불안감이 엄습해온다. 아무리 실력이 좋아도 로얄 패밀리가 아닌 이상 사장까지 진급할 수는 없다는 것을 깨닫고 여기가 내 마지막 자리라는 것을 깨닫자 앞날이 아찔해진다. 지금까지 모은 재산이라고는 아파트 한 채이고 조금 나은 사람은 오피스텔 한두 채 더 있을 뿐이다. 이것으로는 은퇴 후 사람답게 살기 위해 필요한 월수 500을 만들기는 글렀다고 생각된다. 이런 위기의식을 느끼니 서점으로 달려가 부동산 재테크를 기웃거리는 일이 잦다. “나는 이렇게 해서 100억 부자가 되었다”는 둥 “나는 이렇게 해서 아파트 000채를 가졌다”는 책에 거침없이 손길이 간다. 마음이 앞서니 한방에 부자 되는 ‘신공’을 얻고자 분주해진다.

재건축이나 재개발, 택지지구 개발 등으로 인한 신규 아파트 공급이 적을 때 아파트 대세상승기에는 갭 투자가 돈벌이에 크게 한 몫을 한다. 2015년부터 2017년까지 그랬다. 강남재건축에서 불이 붙은 투기 열기가 전국을 뒤덮으면서 재테크 책은 날개 돋친 듯 팔려나갔다. 1억으로 2~3채를 샀더니 1년 만에 1억을 벌고, 번 돈으로 또 다시 2채를 샀더니 떠 1억을 더 벌 수 있었다.

그런데 정부의 8.2대책 이후 규제정책이 난무하면서 2018년 들어 열기가 꺾이자 이번엔 동탄발 갭 투자자들의 곡소리가 들려왔다. 서울 송파구도 마찬가지다. 가락시영아파트를 재건축한 송파헬리오시티 아파트 9510세대가 금년 말 입주를 앞두고 벌써부터 잠실지역 아파트 전세값에 영향을 주면서 시세 하락이 시작되었고 갭 투자자들은 1억~2억씩 떨어지는 전세값을 대주느라 등골이 휠 판이다. 결국 1~2년 좋았다가 보기 좋게 1~2억을 날리는 사람들이 벙어리 냉가슴을 앓고 있다.

부동산 재테크는 지지 않는 재테크, 잃지 않는 재테크를 해야 한다. 가장 확실한 것이 리모델링과 신축이다. 이 두 가지 방식은 요행에 기대지 않는다. 호재에 의지하지 않는다. 그냥 현재 그 자리에 있는 낡은 건물을 환골탈태시켜 새건물화 함으로써 임대수입을 획기적으로 높여 건물 가치를 높이는 기법이다. 신축도 마찬가지다. 낡은 것을 헐고 새 건물을 짓는 것이다. 한 가지 주의할 점은 리모델링이나 신축을 할 때 그 입지에 최적화된 MD구성을 해야 한다는 것이다. 그냥 무조건 보기 좋게만 리모델링하고 현대식으로만 신축하는 게 아니다. 그 입지와 상권에 맞는 층별 임차인 구성을 깊이 헤아리고 그에 맞게 공간을 구성해야 하는 것이다.

역세권 먹자상권의 경우 원룸이나 1.5룸 수요가 많으니 이 점을 수용해서 공간 구성을 하고 조용한 주거지역인 경우 다세대나 다가구 위주로 구성할 수 있다. 상권이 어느 정도 형성된 곳에서는 근생건물로 구성할 수 있겠다.

아파트 투자에만 관심을 둔 사람은 지금처럼 아파트 경기가 약세인 때는 쉬어가야 한다고 믿으면 좀처럼 투자에 나서질 않는 경향이 강하다. 그렇게 허송세월을 하다보면 3~4년은 금새다. 필자는 이 시간이 너무 아깝다. 왜 경기에 의지해야만 하는가. 왜 그리 수동적이어야 하는가. 남들이 다 그렇게 하니 당신도 꼭 그런 대열에 합류해야 안정감을 얻는가?

아파트 투자는 10년 사이클을 보고 하는 투자라면 꼬마빌딩 재테크는 3~4년을 한 사이클로 보고 할 수 있는 투자다. 경기가 좋던 안 좋던 통하는 투자다. 50억 이하 건물의 총칭인 꼬마빌딩 중 우리가 도전할 만한 10~20억대 꼬마빌딩은 상가주택이나 원룸건물인 경우가 많다. 그 돈으로는 구조적으로 그렇게 할 수밖에 없기 때문이다. 대지 30~50평 정도를 사려고 해도 10~15억이니 어쩌겠는가.

여러분이 지금 사회에서 한창 잘 나갈 때 남들이 다 하고 당신도 잘 할 줄 아는 아파트 투자는 잠시 놔두고 꼬마빌딩 재테크에 관심을 기울일 필요가 있다. 10억짜리 아파트 투자는 잘 하는데 10억짜리 꼬마빌딩 투자는 왜 못하는가? 분명히 잘 할 수 있다. 다만 여러분이 가진 아파트에 대한 거품을 쪽 빼야 한다. 거품1) 아파트 단지 전체가 자기 땅인 줄 안다. 거품2) 자기 아파트 동 전체가 자기 것인 줄 안다. 거품3) 단지 내 정원이 자기 것인 줄 안다. 달랑 한 채를 가졌는데 전체를 가진 것인 양 착각하고 살아가는 경우가 많다. 물론 단지 전체의 시설을 누리고 살 권리가 있지만 당신 재산은 팔 때 손에 쥐는 돈 바로 그것이라는 점을 상기할 필요가 있다. 이런 후라야 30~50평 대지상의 상가주택, 가가구주택이 하찮아 보이지 않고 그것이 나의 인생 2막을 여유롭게 보낼 수 있는 버팀목이 된다는 것을 알게 된다.

그리고 꼭 당부하는 말 한 마디. 한번으로 배 부르려고 하지 말라. 아파트는 잘 찍으면 10억짜리 사서 10년 후 20억짜리가 될 수 있겠지만 꼬마빌딩은 그러기가 너무 쉽다. 그런데 20억짜리 건물주로 만족이 되는가? 월세 1,000이 나오려면 최소 30억짜리 건물주가 되어야 가능하다. 그러니 꼬마빌딩 투자는 한번 투자 후 3~5년 지나서 되팔고 다시 한 번 하는 것이라고 생각하자. 그래야 당신이 원하는 금액대에 도달할 수 있다. 한번으로 끝내는 속성 재테크는 없다. 빌딩주 되기가 그리 쉽다면 서울에서 10억대 아파트 소유주 모두는 꼬마빌딩주가 되어 있어야 할 것 아닌가(상담 ☎ 2676-8945).

 

■임동권 대표이사 프로필

- 성균관대 영문학사/연세대 행정학석사/강원대 부동산학 박사과정

- <10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기> 저자/ <신축·경매로 꼬마빌딩 한 채 갖기> 저자/ <소액 투자로 꼬마빌딩 한 채 갖기> 저자

- 하나부동산중개(주) 홈페이지 www.hanaconsulting.co.kr

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