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오피니언임동권의 부동산칼럼
재개발 예정지역의 수익형 부동산 투자는 금물임동권 대표이사(하나부동산중개(주))
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승인 2018.07.04  14:34:09
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▲ 임동권 대표이사

 

며칠 전, 한 고객이 필자에게 헐레벌떡 뛰어오셨다. 한 손에는 기가 막힌 물건이라는 명세서를 휘날리며 잔뜩 상기된 얼굴로 말이다.

“대표님, 이것 좀 봐주세요. 물건이 기가 막혀요.”

“땅값도 싸고요, 임대료도 엄청 많이 나와요.”

“내가 건물 사려고 지금까지 2년도 넘게 발품 팔아왔는데 이렇게 좋은 물건은 처음이에요.”

“어때요, 괜찮죠?”

나는 명세서에 찍힌 주소를 종합포털의 로드뷰로 검색해보았다. 호가 25억짜리로서 대지가 96평이다. 이 지역 토지가격은 평당 3,000만원 수준인데 평당 2,600만원에 나왔으니 매우 저렴하게 나온 것이다. 지상5층 건물인데 전철역에서도 300미터, 도보 4분 거리로 역세권이고, 4차선 도로변에 진입로를 낀 코너자리여서 입지가 좋은 편이었다. 보증금 2억 원에 월세가 1,100만원이나 나오니 임대수익률이 무려 5.7%다. 1층은 편의점이고 2~3층은 근생, 4층은 사무실, 5층은 주택이다. 임차인 구성도 좋은 편이다.

요즘 서울시내에서 꼬마빌딩 매물들의 임대수익률은 2~3%대다. 어쩌다 4%대가 나오면 이것은 정말 좋은 수익형 물건이라서 며칠 안에 팔려버린다. 건물 전체가 원룸인 경우 수익률이 4%뿐만 아니라 5%대도 있기는 하지만 원룸이 아닌 일반 건물로서 4%가 넘기란 정말 보기 드물다. 이런 좋은 물건은 노련한(?)중개사가 매도인을 잘 구슬려서 싸게 매도가격을 책정하여 내놓거나, 정말 숨넘어갈 듯 긴급한 사정이 있어서 가격을 대폭 낮추어 급매로 내놓은 경우가 아니라면 웬만해서는 수익률 4%대는 구경하기 힘들 것이 사실이다. 그런데 이 물건은 무려 5.7%라니...정말 놀라웠다.

“아니 어디서 이런 좋은 물건을 구해셨어요?”

“네, 서울시내 여기저기를 거의 매일 다니다보니 안 가본 데가 없어요.”

“그런데 영등포 양평동쪽 부동산에 들렸더니 이 물건을 내놓더라고요”

“저는 이 물건을 보자마자 이게 웬 횡재냐, 지난 2년 동안 발품 판 노력이 보상을 받는구나라고 생각했지요.”

“잠깐만요. 양평동이라고 하셨나요?” “그 동네가 재개발 추진 중인데 혹시 그 지역 안에 있는 물건이 아닌지 모르겠네요.”

필자는 토지이용계획확인서를 열람했다. “아뿔사~!!!” 필자의 불길한 예감이 적중했다. 이 물건은 재개발추진지역에 속한 물건이었다. 영등포구청 홈페이지의 재개발추진 현황을 열람해보니 이 지역은 차질 없이 재개발이 진행 중인 곳으로서 향후에라도 구역해제 가능성이 없는 곳이었다.

필자는 2년 전에 이 지역의 토지보상금에 대하여 들은 기억이 있다. 당시에는 이 지역 땅값이 대로변은 2,500만원선이고 안쪽은 2,000만원선이었다. 안쪽의 경우 감정가격이 1,400만원선이라고 들었다. 시세는 2,000만원인데 감정가격은 1,400만원인 것이다. 도로변 토지의 경우 감정가격은 1,800만원 정도에 불과하다. 2년이 지난 지금은 땅값도 많이 올라서 도로변은 최소 3,000만원이고 안쪽도 웬만하면 2,500만원 이상이다.

만일 25억짜리 물건을 지금 매입한다면 어찌될까? 25억을 96평으로 나누니 평당 2,600만원이지만 재개발이 진행될 경우 매수인이 보상받는 금액은 2년 전 기준으로 1,800만원이다. 물론 실제 재개발이 진행되기 직전에 다시 감정가격을 산출하여 적용하겠지만 분명한 것은 토지가격은 시세의 70% 전후 가격으로 보상금액이 책정된다고 보면 거의 맞는다. 따라서 이 고객이 3,000만원짜리를 2,600에 구입할 수 있으니 얼씨구나 하고 산다면 나중에 보상금으로 1,800 내지 2,000만원에 불과한 금액을 얻으니 손해가 이만저만이 아니다.

여러분은 꼬마빌딩 투자를 위해 이곳저곳을 다니며 중개업소를 전전하게 된다. 그런데 간혹 양심불량한 중개사를 만나면 그 물건이 재개발추진지역에 속해 있기 때문에 그런 사실을 알려주어야 함에도 그런 정보를 설명해주지 않는 경우가 간혹 있다. 만일 이 물건을 이 고객이 덜컬 구입했다면 몇 년 후 닥칠 불행은 어쩌란 말인가? 당장의 중개보수 때문에 이렇게 중차대한 정보를 고의로 누락하는 사람 때문에 많은 설량한 중개사가 매도되는 것이라는 사실을 생각하면 마음이 아프다.

차제에 재개발지역 물건에 대하여 주의할 점에 대하여 자세히 살펴보자. 재개발추진지역이라 하여 무조건 진행이 잘 되는 것은 물론 아니다. 잘 추진되다가도 조합원의 동의가 조합설립허가 요건에 미달할 경우 해제되기도 한다. 이런 지역에 투자할 경우 지자체에 가서 직접 진행상황을 알아보는 것이 좋다. 만일 조합원 동의율이 조합설립에 필요한 75%에 한참 모자란 경우라면 조심스레 지역해제를 기대해볼 수도 있겠다. 그런 경우라도 보수적으로 접근해야 한다. 즉 시세가 3,000이라면 감정가를 2,000으로 보고 2,000선에서 매입할 수 있다면 질러볼 수 있다. 밑져야 본전이니 말이다. 그런데 지역해제라도 된다면 횡재하는 꼴이니 얼마나 좋겠는가(상담 ☎ 2676-8945).

■ 임동권 대표이사 프로필

성균관대 영문학사/ 연세대 행정학석사/ 강원대 부동산학 박사과정

<10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기> 저자/ <신축·경매로 꼬마빌딩 한 채 갖기> 저자/ <소액 투자로 꼬마빌딩 한 채 갖기> 저자

(www.hanaconsulting.co.kr)

 

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