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오피니언임동권의 부동산칼럼
강남권 꼬마빌딩 vs 노후용 꼬마빌딩임동권 대표이사(하나부동산중개(주))
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승인 2018.05.29  15:54:17
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▲ 임동권 대표

5층 이하로서 연면적 1,000평 이하의 건물을 통칭하는 ‘꼬마빌딩’은 그것이 어디에 존재하느냐에 따라 가격이 천차만별이다. 가령 테헤란로 이면의 5층 이하 꼬마빌딩의 가격은 적게는 70억 원 많게는 200억 원까지 간다. 말만 꼬마일 뿐 가치는 거인이다.

그러나 이런 빌딩이 강북권역에 속할 경우 대개 50억 원 이하다. 물론 대지가 500여 평으로서 넓으면서 5층 이하 건물처럼 특수한 경우는 예외로 한다. 필자가 말하는 ‘꼬마빌딩 한 채 갖기’는 인간 수명 100세 시대에 편안하고 경제적 자유를 허하는 월세 500~2,000만 원쯤 나오는 10~50억대 미니빌딩을 말한다.

강남권 꼬마빌딩은 월급쟁이가 도전할 만한 범주를 사실상 벗어나 있다. 노후보장이 최종 목적이라면, 그리고 목표 월세가 1,000만 원이라면 굳이 강남에 갈 이유도 없다. 목적 달성에 유리한 지역은 비강남권이다. 거기서부터 몸집을 키워가며 50억쯤 도달하면 강남권에 도전해볼 수 있다. 그 전까지는 비강남권이나 수도권부터 시작해야 한다.

2016년 5월 한국경제신문 기사다. “고액 자산가의 투자영역으로 여겨지던 빌딩시장에 ‘부동산 개미투자자’가 몰리고 있다. 3~5억 원의 자기자본으로 30억 원대의 꼬마빌딩을 구입하는 방식이다. 펀드 등 금융상품보다는 빌딩이 상대적으로 안전한 투자자산으로 인식되면서 자산가들의 관심이 증가했다.” 2015년 하반기부터 불붙기 시작한 꼬마빌딩 투자 열기는 2016년도에도 계속 이어지고 있다. 시중에는 괜찮은 꼬마빌딩 매물을 찾아보기 어렵다는 기사가 자주 나온다. 필자는 종종 독자나 고객으로부터 이런 항의성 푸념을 듣는다. “임 작가님 때문에 꼬마빌딩이 씨가 말랐어요. 꼬마빌딩 책 때문인 거 같아요ㅠㅠ.”

꼬마빌딩 시장은 아파트 시장과는 태생이 다르다. 풀빵처럼 똑같이 찍어내고, 유사한 거래사례가 다수이고, 객관적인 가격과 매물 정보 취득이 용이한 아파트나 오피스텔과는 달리 꼬마빌딩은 똑 같은 건물이 존재하지 않는다. 따라서 가격도 모두 다르다. 가격 책정도 합리적인 요소보다는 비합리적 감성에 근거한 경우가 많다. 건물주의 욕심이나 중개사의 욕심, 기대심리나 막연한 감에 의한 가격 매기기에 의존하여 가격이 매겨진다.

필자가 재테크 필살기라 주장하는 리모델링만 해도 아무 건물이나 잡아서 리모델링한다고 큰돈 되는 게 아니다. 매서운 안목으로 잘 고른 대상으로부터만 큰돈이 된다. 큰돈을 만들려면 한 번의 투자로는 부족하다. 두 세 번은 해야 당신이 원하는 수준의 빌딩주가 될 수 있을 것이다. 나이 들어 골치 아픈 일은 하고 싶지 않다면 부동산 재테크로 큰돈 벌 생각은 버려야 한다. 마음은 큰돈에 꽂혀있지만 몸은 우렁각시처럼 철갑 속에 웅크리고 앉아 도전하기를 꺼리니 눈팅만 잔뜩 하다가 세월만 보내고 종잣돈은 그대로다. 필자가 십여 년간 경험한 6070세대의 고질적인 공통점이다. 우.렁.각.시.

실행력이 충만한 4050세대에 권한다. 4~5억 있으면 수도권으로 나가라. 7~8억 원 쯤 있으면 강북권으로 갈 수 있다. 거기서부터 다가구주택이나 상가주택을 매입하여 그 입지에 꼭 맞게 고치자. 공간도 재배치하고 임차인도 재구성하고 임대료도 적정치로 조정하여 가치를 높인 후 되팔아라. 매 번 시세차익과 임대수입을 합친 순수익이 3~5억 원씩 불어난다. 필지를 매입하여 신축할 경우 순수익은 더 크다. 두 세 번 하면 어느 새 당신을 꼬마빌딩주가 되어 있을 것이다.

종잣돈이 커질수록 거두는 과실도 비례하여 커진다. 한 푼도 안 쓴 연봉 곱하기 30년 하면 15~20억 원이지만 3억 원으로 10년을 잘 굴리면 약간의 융자를 끼고 20억대 꼬마빌딩주가 되는 기적을 경험하라. 다부지게 나서면 분명히 가능하다. 오늘이 새 역사의 시작일이다(상담 ☎ 2676-8945).

 

■ 임동권 대표이사 프로필

-성균관대 영문학사/ 연세대 행정학석사/ 강원대 부동산학 박사과정

-<10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기>, <신축·경매로 꼬마빌딩 한 채 갖기>, <소액 투자로 꼬마빌딩 한 채 갖기> 저자 <홈페이지: www.hanaconsulting.co.kr>

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