임동권 대표이사(하나부동산중개(주))
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| ▲ 임동권 대표이사 | ||
아직도 저금리 시대라 할 수 있는 요즘 부동산 투자로 연간 6%대 수익률을 낸다는 것은 사실 대단한 일이다. 여기서 수익률의 의미는 단순 임대수익률일 수도 있고, 미래가치를 추정하여 시세차익까지 포함한 투자수익률일 수도 있다. 필자가 말하는 수익률은 후자이다.
그렇다면 어떻게 해야 6%대를 달성할 수 있을까. 결론부터 말하면 투자하는 부동산이 토지지분이 많으면 비록 임대수익률은 3%대라 하더라도 장래의 시세차익을 감안하면 투자수익률은 6%가 넘을 수 있고, 토지지분이 적다면 시세차익은 크지 않고 오직 임대수익률 6%대를 내는 데 관심이 집중될 것이다. 여기에 레버리지를 일으킨다면 융자 규모에 따라 수익률이 2~3% 더 올라간다. 또한 투입자본이 클수록 산출수익도 크다는 것도 자명한 사실이다. 그러면 투자자의 종잣돈 규모에 따라 기대수익 6% 이상을 낼 수 있는 예를 몇 가지 들어보겠다.
먼저 3,000만원~1억 원의 종잣돈으로 6% 이상 수익을 낼 수 있는 투자 대상이 어떤 것들이 있을까? 제주도 해변을 따라 분양형 호텔들이 10년씩이나 고수익을 보장한다는 광고가 한동안 눈에 띄었다. “연간 수익률 15% 확정 보장!” 정말 이대로만 된다면 얼마나 좋을까. 있는 돈 없는 돈 모두 긁어모아서 투자할 것이다. 그런데 기업의 흥망은 1년 후를 알 수가 없는데 10년씩이나 어찌 기대할 수 있겠는가. 그저 그 시행사가 분양계약 후 잔금 시까지 굳건히 살아만 준다면 감사할 따름이다.
각설하고, 이런 소자본으로 투자할 만한 종목은 아무래도 소형 오피스텔이나 역세권의 신축빌라 정도다. 가끔은 믿을 만한 업체가 운영하는 서울이나 수도권의 특화된 분양형 호텔도 있기는 하다. 이런 상품들은 분양가가 대체로 2억원 전후로서 융자를 끼고 투자할 수 있다.
빌라는 그동안 투자 기피대상으로만 인식되고 있지만 요즘 역세권에 신축되는 빌라 중 단지형이면서 생활편의시설, 초등학교가 지근거리에 있는 신축빌라는 전세를 끼고 3,000만원 전후의 종자돈으로 투자가 가능하다. 잘 골라서 1억으로 서너 채에 투자하여 임대사업자 등록을 하고 5~8년 후를 보고 투자한다면 나름대로 짭짤한 수확할 수 있는 블루오션이기도 하다.
부동산 투자에서 분명한 것은 입지가 서울 도심에서 멀어질수록 임대수익률은 올라간다. 강남권은 3%대, 강북권은 4%대, 수도권은 5%대 정도면 보통 이상이다. 여기에 분양가의 절반 정도를 융자 받으면 수익률은 2~3% 더 올라간다. 산업단지 인근의 저렴한 비즈니스호텔 개념으로 분양하는 호텔도 운영사의 건전성과 전문성이 담보된다면 선택이 가능하다.
3억 정도를 쥐고 있다면 서울이나 수도권, 지방의 핵심 상권에 신규로 분양하는 구분상가에 도전할 수 있다. 수도권 신도시 기준으로 실평수 10평 정도면 분야가 6~7억 선이다. 미사지구나 광교신도시, 삼송지구, 동탄2신도시 등지의 상권 중 핵심 상권으로 가는 편이 좋겠다.
구분상가에 투자할 때는 시간이 생명이다. 분양회사가 신문에 광고를 낼 때면 이미 그 상가는 매력이 떨어진다고 봐야 한다. 좋은 상가는 “준비, 땅!”하면 1층의 노른자위는 며칠 안에 사라진다. 이런 요지를 잡아두면 2년 후쯤 준공되어 입주할 때에는 소위 프리미엄이 ‘억’ 소리 난다. 그냥 가만히 있어도 부동산에서 1억 원 붙여 줄 테니 팔라고 연락이 온다.
임차인들도 줄 선다. 이런 곳의 투자수익률은 겉으로 드러난 임대수익률 5~6%에 덤으로 오천에서 일억 원 정도의 프리미엄이 뭉칫돈으로 생긴다. 이런 플러스알파를 수익률로 따져보면 어찌되나? 가령 6억짜리 구분상가를 3억 투자하여 구입할 경우 잔금 때 보증금 3,000만원에 임대료 250만원이라 하면 임대수익률이 5.2%이다. 그러나 프리미엄이 1억이라 하면 3억을 투자하여 1억을 공돈으로 벌었으니 투자수익률이 상당하다.
2억 정도의 애매한 자본으로는 1층 구분상가에 접근은 어렵지만 그 대신 상층부에 투자할 수도 있다. 어차피 오피스텔들은 모두 상층부에 있으니 상층부에 있는 구분상가에 투자하면 안 된다는 이유가 뭐란 말인가? 상권이 좋은 곳의 통상가 상층부는 한 칸을 분양받더라도 이웃한 상가들과 합하여 통으로 학원이나 카페, 사무실 등으로 임대된다. 임대수익률도 상층의 경우 6% 이상을 기대할 수 있고 레버리지 활용 시 8~10%도 가능하다.
6~7억쯤 있다면 서울 변두리나 수도권의 상가주택, 다가구주택을 매입하여 리모델링하거나 레버리지를 극대화하여 다중주택이나 상가주택 신축에 도전해볼 수 있다. 여기서 수익률은 필자의 기준으로는 연간 12%는 최소치이다. 신축은 잘만 하면 20% 이상, 리모델링은 15% 이상도 가능하다. 경매로 낙찰 받아 리모델링할 경우도 15% 이상 가능하다.
침체기에는 리스크가 큰 투자보다는 6%대, 일견 작아 보이지만 사실 작지도 않고 결코 잃지 않는 투자가 현명한 투자라고 본다(상담 ☎ 2676-8945).
■임동권 대표이사 프로필
‧ 성균관대 영문학사/ 연세대 행정학석사/ 강원대 부동산학 박사과정
‧ <10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기>, <신축·경매로 꼬마빌딩 한 채 갖기>, <소액 투자로 꼬마빌딩 한 채 갖기> 저자