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준공된 지 30년이 지난 상가주택을 구입하여 건물 내·외관을 꾸미고 공간을 재배치하여 가치를 급상승시킨 사례가 있어서 소개한다. 이 사례는 2016년 4월 SBS 생활경제 프로그램의 리모델링 재테크 편에 필자가 소개하여 방영된 사례이기도 하다.

서울 서남부권의 동네상권에 입지한 지하1층에 지상4층의 상가주택이다. 대지는 30평이다. “에게게” 소리가 절로 나오는 작은 땅이지만 알고 보니 내실이 있다. 층당 건평이 무려 25평씩이나 되었다. 25평에서 계단 3평 제하면 22평이다. 33평 아파트 실평수가 25.7평인 것을 감안하면 실평수 22평은 실제로 30평짜리 아파트 크기이니 쓸 만하지 않은가? 요즘 같으면 건폐율 60% 이하 규정 때문에 30짜리 대지위에 건물을 지으려면 층당 18평을 넘을 수 없겠지만 옛날에 지어진 건물은 건폐율 규제가 흐릿해서 건폐율이 80%가 넘는 건물들이 있다. 이런 경우 신축보다는 리모델링이 최선이다.

리모델링 전에는 지층은 공실, 1층 점포 2,000/120만원, 2층 사무실 1,000/80, 3층 다가구주택 1,000/60, 4층 다가구주택 1,000/60만원으로 임대 중이었다. 총 보증금 5,000만원에 월세 320만원이다. 매가 8억 원이니 실투자금 7억5,000만원이고 임대수익률이 5.1%로서 좋은 물건이었다. 그런데 1984년도 준공되어 30년이 지났기에 아래 사진에서 보는 것처럼 허름하여 그 누구도 선뜻 달려들지 않았던 물건이었다.

이 물건을 매입한 사람은 30대 후반의 젊은 투자자다. 자신이 보유한 아파트를 팔아 마련한 8억 원으로 리모델링 투자에 나섰다. 리모델링에 대한 지식을 충분히 쌓았고 그런 매물을 찾아오던 끝에 이 물건을 만났고, 이틀 만에 계약할 정도로 판단이 빨랐다.

오랜 수소문 끝에 유능한 리모델링 업체를 찾아내어 견적을 받았다. 지층과 1층은 식당으로, 2층은 사무실로, 3~4층은 원룸으로 리모델링하기로 정하고 공사비 견적을 받아보니 약 3억 원이 들었다. 원룸에는 풀옵션(가전제품과 가구 등)을 갖춰야 하므로 건물가격 대비 리모델링비용이 높은 편이었지만 매수인은 투자 결과를 확신하였다.

매수인은 기존 임차인들과 협상을 통하여 이사비조로 약간의 보상금을 건네주고 명도한 후 약 2개월 동안 공사를 한 끝에 아래 사진과 같이 완전히 다른 모습으로 재탄생 되었다.

자, 그러면 리모델링 전과 후에 임대료가 얼마나 증가되었으며 그로 인하여 건물 가치가 얼마나 상승되었는지 분석해보자. 리모델링 후 지층과 1층은 식당으로 5,000/250만원, 2층은 사무실로 1,500/100, 3~4층은 원룸 7실로 실당 45만원씩 임대하니 3,500/315만원이다. 리모델링 전 임대보증금 5,000/320만원에서 리모델링 후 10,000/665만원이 나온다. 이렇게 예쁘게 고쳐진 상가주택이니 쉽게 팔릴 만한 수익률인 5%에 놓고 역산(665 x 12개월 ÷ 0.05 + 보증금 1억)하면 재매도 가능 가격은 17억 원이다.

그러면 건물주는 3년 보유 후 17억 원에 재매도할 경우 얼마를 벌 수 있는지를 따져보자. 매입가가 8억 원이니 취득세와 중개보수 등으로 4,000만원 들었다. 여기에 리모델링비 3억 원 더하니 원가가 11억 4,000만원이다. 재매도 시 중개보수 1,500만원을 제하니 양도차익이 5억 4,500만원이다. 양도세 약 1억 7,000만원 제하면 순시세차익이 3억 7,500만원이다. 여기에 3년 보유기간 중 리모델링 공사기간과 임차인 수배기간 6개월을 공실로 보고 30개월간 거둬들이는 임대료는 2억 1,450만원이다. 공실을 감안해도 2억 원쯤 된다. 시세차익과 합친 투자수익은 5억 7,500만원이다. 원가 11억 4,000만원 대비 50.4%이고 연간 16.8%의 수익률이다. 저금리 시대에 이 정도 수익이면 가히 대박급 아닌가!

이와 같은 리모델링 재테크를 배워서 실행해 보고픈 독자들은 필자의 전작 <10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기>를 읽어보면 리모델링을 통한 재테크도 신축 못지않게 훌륭한 재테크임을 알 수 있을 것이다. 위 건물주처럼 리모델링 재테크 지식을 충실히 쌓고 열심히 매물 헌팅을 하다보면 이런 물건이 당신 앞에 틀림없이 나타난다. 그런데 대다수는 위 리모델링 전 사진에서 보는 것처럼 허름한 겉모습만 보고 흘려 넘긴다.

상가주택이든 근생건물이든 층당 건평이 20평이 넘으면 유용가치가 충분히 있다는 것을 명심하라. 매물 헌팅 때 볼 품 없는 건물의 겉모습에 실망하지 말고 그 안에 숨어있는 가치를 읽어내고 실행에 옮기면 당신도 노후가 보장되는 꼬마빌딩주가 될 수 있다는 것을 체험하기 바란다(상담 ☎ 2676-8945).

■ 임동권 대표이사 프로필

‧ 성균관대 영문학사/ 연세대 행정학석사/ 강원대 부동산학 박사과정

‧ <10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기> 저자/ <신축·경매로 꼬마빌딩 한 채 갖기> 저자/ <소액 투자로 꼬마빌딩 한 채 갖기> 저자

‧ 하나부동산중개(주) 대표이사 (www.hanaconsulting.co.kr)