임동권 대표이사(하나부동산중개(주))
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| ▲ 임동권 대표이사
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새해를 맞이할 때마다 국내의 내로라하는 부동산 전문가들은 시장 전망을 내놓았고, 결과는 거꾸로 간 사례가 더 많았던 거 같아 아이러니다. 그만큼 미래 예측은 어렵다는 반증이요, 통계수치나 부동산 정책에 기반을 둔 ‘합리적인’ 예측이 실전에서는 오히려 반대방향으로 흘러온 것이다. 그러다보니 “전문가의 말을 반대로 믿으면 맞다”는 우스갯소리가 나온다. 그렇다 하여 전망을 안 하는 것도 도리가 아니기에 필자 나름대로 조심스럽게 시장을 전망해본다.
우선 부동산 시장은 크게 세 가지로 분류할 수 있겠다. 첫째는 아파트 시장이요 둘째는 상가나 오피스텔을 비롯한 수익형 시장이고 셋째는 토지라 할 수 있겠다. 필자는 위 세 가지 중 두 가지 즉, 아파트 시장과 수익형 시장에 한하여 전망해보고자 한다.
우리나라 국민의 최대 관심사는 단연 아파트다. 전체 부동산 시장에서 아파트가 차지하는 심리적 비율은 70%를 훌쩍 넘는다. 남녀노소 가릴 것 없이 일단 아파트 한 채 마련이 지상 최대의 목표다. 작은 평수부터 마련 한 뒤 점차 중대형으로 넓혀가고 결론은 강남 입성으로 끝나는 것이 굳어진 투자 패턴이다. 아쉽게도 다수는 강남에 입성하지 못하고 사라진다.
현 정부는 다주택자를 다분히 잠재적 투기꾼으로 보고 투자 억제정책을 가속화하고 있다. 내년 4월부터는 다주택자에 대한 양도세 중과가 실시된다. 그러나 시장은 끄덕도 안한다. 그러자 이제는 보유세 인상을 들먹이며 다주택자들을 압박할 기세다. 이렇게 정부가 시장을 죄어올수록 투자자의 반응은 ‘똘똘한 한 채’로 수렴되므로 강남권 아파트 가격은 내년에도 강세를 유지할 것으로 전망된다. 어차피 강남권 아파트 소유자들은 자금 여력이 충분하므로 버티면 되는 것이고 버틸수록 가치는 더욱 오른다는 것을 그들은 잘 안다.
강북권 시장은 사뭇 다를 거 같다. 용산이나 여의도 목동처럼 선호도가 높고 뚜렷한 개발 호재가 있는 곳은 강세를 유지하겠지만 기타 지역은 보합세를 보일 것으로 보인다. 강남만은 못하지만 서울은 국민의 로망으로 남아있기에 강북권도 최소한 본전치기는 될 것이다. 다만 강북구, 노원구, 도봉구, 강서구 등지의 소형아파트는 약보합세를 보일 가능성이 있다.
최근 3년간 불어 닥친 갭 투자자들이 수천만 원의 소액으로 전세를 끼고 구입한 물건들이 집중된 지역이다. 갭 투자자들은 아파트 가격이 조금이라도 떨어지면 치명상을 입게 되므로 버틸 여력이 없는 투자자들은 연초부터 매물을 시장에 내놓을 것이고, 매물이 쌓이다 보면 매수인들은 좀 더 떨어지기를 기다릴 것이고... 이런 패턴이 지속되면 아파트 가격이 약세를 보일 수 있기 때문이다. 그렇다고 폭락은 결코 일어나지 않을 것이다. 서울은 그린벨트로 둘러싸여 있어 확장이 불가한 희소성 때문이고 수요는 견고하기 때문이다.
한편 수익형 부동산 시장은 반사이익을 볼 것으로 보인다. 정부의 서슬 퍼런 규제정책을 비껴난 시장이므로 아파트 시장 투자가 마땅치 않은 여건에서 문제인 정부의 남은 기간 동안 수익형 시장에 투자하는 참가자가 늘어날 공산이 크기 때문이다.
수천만 원의 종잣돈으로 투자가 가능한 수도권의 오피스텔 시장이 뜨거워질 전망이다. 1억 이상을 쥔 투자자라면 서울지역 투자에 관심을 둘 것이다. 기업체의 사무실로 임대되는 지식산업센터도 유망하다. 또한 내년부터 용산기지가 평택으로 이전이 본격화될 것이므로 3억 전후를 가진 투자자들은 평택지역의 미군렌탈하우스 투자에 관심을 가져볼 만하다.
10억 전후를 가진 투자자들은 노후 평생연금의 로망인 꼬마빌딩 한 채 갖기 대열에 합류할 것이다. 본인이 직접 거주하면서 임대수입을 얻는 상가주택이나 원룸건물 투자에 나설 것으로 보인다.
부동산은 한 번 진입하면 최소 5년은 머무는 시장이다. 비록 현 상황이 아무리 규제정책이 난무할지라도 “이 또한 지나가리라” 심정으로 시장을 주시하면서 옥석가리기를 지속하여 저평가된 물건이나 급매물을 잡는다면 몇 년 후 쾌재를 부를 날이 분명히 올 것이다. 자고로 부자들은 부동산 투자를 통해서 부를 축적했다는 진실을 간과하지 말고 부동산 시장에 꾸준한 관심을 기울이며 공부하고 발품 팔아서 새해에는 승리자가 되시기를 기원 드린다(상담 ☎ 2676-8945).
■임동권 대표이사 프로필
․성균관대 영문학사/ 연세대 행정학석사/ 강원대 부동산학 박사과정
․<10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기> 저자/ <신축·경매로 꼬마빌딩 한 채 갖기> 저자/ <소액 투자로 꼬마빌딩 한 채 갖기> 저자