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▲ 임동권 대표이사

경기가 침체에서 좀처럼 벗어나지 못하고 있고 앞으로도 뾰족한 묘수가 보이지 않아 답답한 심정으로 살아가는 요즘이다. 그럼에도 불구하고 경제적 자유를 꿈꾸며 꼬마빌딩주가 되기 위해서 어렵게 장만한 종잣돈을 마련해서 종종 걸음으로 필자를 찾는 투자자들이 줄을 잇고 있다. 이들은 요즘 들어 자주 이런 질문을 한다. “경기가 불황인데 괜히 부동산에 투자했다가 값이 떨어지는 거 아닙니까?” 필자는 대꾸한다. “수익형 부동산은 경기와 상관없는 별개의 시장입니다. 특히 50억 원 이하, 좀 더 좁혀서 말하면 30억 원 이하의 수익형 부동산시장의 수요는 매우 견고합니다.”

왜 그럴까? 생각해보라. 은퇴기에 접어든 대한민국 가정의 평균 자산은 33평 아파트 한 채에 월세 100~200만원 나오는 오피스텔이나 구분상가 또는 소형 아파트 한 채가 아닐까? 이런 자산을 모두 정리하면 서울이든 지방이든 10억 원 전후다. 은퇴 후에 직장을 얻기란 택시기사나 대리기사 아니고는 아파트단지 수위자리도 하늘의 별따기다. 폐지도 줍고 일용직으로 품도 팔아 보아도 매월 100만원 벌기가 쉽지 않은 게 현실이다. 그러니 있는 돈 없는 돈 모두 끌어 모아서 월세 200~300 나오면서 한 층은 본인이 거주할 10억 원대 상가주택, 사정이 좀 나으면 20억 원대 근생건물을 찾아 나서는 것이다.

우리나라 인구분포를 보아도 소위 ‘쌍봉세대’로 불리는 55~63년 사이에 태어난 전후세대 사람들이 가장 많다. 나이별로 따져보면 80~100만 명씩이다. 지금 이들은 50~60대다. 은퇴기에 이미 진입했거나 곧 진입한다. 오늘의 대한민국을 건설한 역군들이고 치열하게 살아온 세대, 향학열에 불타는 세대, 자식 교육에 올인 한 세대다.

이제 자식 교육은 거의 마칠 때라 돈 들어갈 일이 점차 줄어든다. 이제 자신이 살아갈 인생 2막을 위해 월세 받는 임대사업자가 되기를 꿈꾼다. 이 엄청난 수요가 앞으로 몇 십 년 지속될 판이다. 지금 이들은 아파트를 팔고 상가주택시장으로 몰려들고 있다. 꼬마빌딩 시장은 이렇게 시간이 흐를수록 더욱 견고해질 것이다.

신도시 상가주택지구 택지 분양에 경쟁률이 500:1이니 600:1이니 하는 기사가 무엇을 말하는가? 얼마 전에 분양한 동탄2기신도시의 상가주택지 분양률 얘기다. 어디 동탄뿐이랴? 크고 작은 택지지구 어디를 가도 수백 대 일이다. 김포, 파주, 양주, 광교...모든 지역에서 최소 수 백대 일이다. 그만큼 월세 나오는 상가주택은 은퇴세대에게는 죽느냐 사느냐의 절실한 필수품이 되고 있다.

중앙일보 2016년 5월 31일 기사다. “국토교통부는 2016년 1월 1일 기준으로 전국 공시지가가 5.08%올랐다”고 밝혔다. “2009년 이후 7년간 연속 상승세다. 서울은 4.08%, 지방은 7.23% 올랐다. 특히 전국 252개 지역 중 내린 곳은 한 곳도 없다.”

꼬마빌딩의 가격에서 땅값이 차지하는 비율은 절대적이다. 준공된 지 20년 넘은 물건의 경우 땅값지분은 90%가 넘는다. 따라서 시세대로 샀다면 설사 임대수익률이 별로라 하더라도 땅값은 매년 최소 3%는 오르니 남는 장사다. 평균 3%의 땅값에 임대수익률 4% 정도를 더하면 투자수익률은 웬만하면 7%다. 초저금리 시대에 이만하면 좋은 편 아닌가? 이 점이 바로 꾸준하게 가치가 오르는 꼬마빌딩 투자의 매력이다.

그런데도 철없이 “이런 불황에도 부동산 투자를 해야 하나요?”라고 묻는다면 당신은 아직 멀었다. 세상 돌아가는 소리를 차분히 들어보고 생각해보면 금세 깨닫게 된다. 아파트 투자는 선별적으로 조심해서 하되 상가주택이나 근생건물 투자는 절대로 불황이 없다는 것을 알아야 한다. 정도의 차이만 조금 있을 뿐이다. 거기가 ‘살고 쓸 돈’이 나오는 수익원이므로 그 생명력은 길고 끈질기다. 이게 바로 ‘불황 몰라’형 상가주택·근생건물 시장이다.

2015년 9월에 출간된 필자의 처녀작 <10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기>가 전국적으로 상당한 신드롬을 일으키면서 꼬마빌딩 매물이 동이 났다는 뉴스가 심심치 않게 나왔었다. 그 흐름은 지금도 이어지고 있다. 10~30억 원대 꼬마빌딩 매물의 임대수익률이 필자의 책 출간 전만 해도 4%후반에서 5% 초반까지 매물도 가끔 눈에 띄었었는데...요즘은 5% 넘는 매물은 원룸건물이 아니고는 자취를 싹 감췄다. 부분적으로는 저금리 여파이기도 하겠지만 위에서 설명한 월세 받는 꼬마빌딩주가 되기 위한 열풍 덕분에 매물이 빠르게 소진되면서 새로 시장에 나오는 매물의 수익률은 3-4%대가 대세가 되었다. 강남권은 3%대, 강북권은 3~4%대, 수도권은 3~5%대에 걸쳐 나온다. 물론 욕심쟁이 건물주들이 내놓은 3%에도 못 미치는 매물들도 수없이 많기는 하다.

현재 은퇴기 전후에 있는 세대는 당장 발등의 불끄기 식으로 꼬마빌딩 투자에 적극 나서야 하겠다. 한창 일 할 때인 30~40대 직장인들도 10~20년 후에 꼬마빌딩주가 되기 위해서 작은 돈부터 잘 굴려서 키우는 재테크에 신경을 써야한다.

이제 갓 사회에 진입한 초년병들도 이왕이면 부동산 재테크에 일찍부터 눈은 뜨고 관심을 기울인다면 남들이 은퇴 후를 걱정할 즈음에 콧노래를 부를 수 있도록 빌딩재테크 지식을 축적해 나가야 할 것이다. 필자는 작은 돈이든 큰돈이든 실전에서 굴리기도 하고 투자자들을 가이드하면서 경험한 바를 이 책에 적고 있다. 그런 면에서 이 책은 당신의 빌딩 재테크에 적지 않은 도움이 될 것이다(상담 ☎ 2676-8945).