전체메뉴

▲ 임동권 대표이사

꼬마빌딩 투자에 나서는 사람은 실제 매물 사냥에 나서기 전 단계에서는 대단히 야무진 꿈을 꾼다. 매스컴에 자주 오르내리는 상권인 가로수상권, 강남역상권, 홍대상권 등 국내 최정상급 상권에 멋진 건물을 갖겠다는 포부를 갖기 쉽다.

그런데 막상 그런 상권지역에 가서 매물을 탐색해보면 자신의 종잣돈으로는 명함도 못 내민다는 것을 금세 알 수 있다. 폼 나는 건물은 차치하고 그런대로 양에 차는 매물의 경우 땅값부터 평당 억 소리가 난다. 30억쯤 하는 30평짜리는 눈에 들어오지도 않는다. ‘그래도 최소 50평은 돼야지’하면 50억이 넘기 일쑤다. 실망이 이만저만이 아니다.

30억 원 이하 꼬마빌딩 투자에 나서려거든 매스컴에 자주 등장하는 유명상권에는 눈을 돌리지 말아야 한다. 내 자식이 좋아한다고 무작정 가장 핫 한 상권에 투자하겠다는 허무맹랑한 목표설정은 지양하자. 당신이 꿈속에서 그리는 그림 같은 물건은 이 세상에 존재하지 않을 뿐만 아니라 당신이 가진 돈의 두 배쯤 줘야 구할까 말까 한다고 보면 맞다.

내가 가진 종잣돈 규모에 맞는 건물이 어디에 속하는지를 알기 위해서는 먼저 상권과 입지가 무엇인지부터 알아야 한다. 필자의 전 작 <10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기>에서 정의한 바와 같이 입지는 내 건물의 수익성에 직접적 영향을 미치는 공간적 범위인 반경 100미터 이내이고, 상권은 입지를 포함하되 내 건물에 간접적 영향을 미치는 공간적 범위인 반경 300미터 이내라 할 수 있다. 그 이상 떨어진 곳은 의미 있는 영향권 지역이 아니다.

그러면 이 글의 주제인 ‘꼬마빌딩’ 범주에 속하는 50억 원 이하의 건물을 가격대별로 분류해보고 이런 가격대가 어느 상권에 속하는지를 설명하겠다.

⊙ 10억대 상권

10억 원대 종잣돈으로 꼬마 빌딩을 구할 수 있는 상권은 어디겠는가? 너무 쉽다. 서울을 기준으로 말하자면 강북지역의 거의 모든 동네상권이 여기에 속한다. 전철역에서 200미터 이상 떨어진 이면지역 대부분 지역의 상가주택이나 다가구주택 등이 여기에 속한다. 용도구역은 2종일반주거지역 대부분과 일부 3종일반주거지역이 여기에 속한다. 1-2기 신도시지역이나 미니신도시지역의 상가주택 밀집지역, 이주자택지지구도 이 가격대에 속한다. 토지 면적은 30평 내지 70평 정도이다.

⊙ 20억대 상권

서울 강북지역 동네상권 중 대지가 70평 이상이 되는 상가주택이거나 50~100평대 근생건물이 여기에 속한다. 그러나 이 가격대로는 강남권 진입이 어렵다. 역삼동이나 논현동의 언덕배기에 있는 영양가 없는 다가구주택을 원한다면 억지로 진입할 수는 있겠지만 눈에 들어올 만한 건물은 구하기 어렵다.

⊙ 30억대 상권

이 정도 가격으로는 서울 역세권 대부분 지역의 이면지역과 역에서 200미터 이상 떨어진 대로변의 대지 100평 전후의 근생건물을 구할 수 있다. 이 가격대부터는 미약하나마 강남권 진입도 가능하다. 상수역, 성수동 등 신흥상권의 소형 상가건물과 위례신도시의 멋진 상가주택을 구할 수 있다.

⊙ 50억 이상 상권

이 가격으로는 강북지역에서 대로변 건물에 도전할 수 있겠다. 홍대, 가로수길, 강남역, 건대 등 주요상권에서도 소형 건물을 구입할 수 있다. 교대역 이면의 먹자상권에서 볼 수 있는 4-5층 규모의 상당수 건물들이 이 가격대에 속한다.

이렇게 따져보니 내 돈 50억이 있어도 내로라하는 지역에서 폼 좀 잡을 만한 건물을 사기에는 부족하다는 것을 알 수 있을 것이다.

2015년 10월 CBS노컷뉴스다. “온라인 취업포털 사람인이 성인남녀 2,979명을 대상으로 ‘부자의 기준’에 대해 조사해보니 모으고 싶은 자산 규모가 평균 30억 원”이란다. 이런 부자가 되려면 “현재의 연봉을 기준으로 70년 이상 지출 없이 모두 저축해야 가능한 돈”이라는 것이다. 일견 허탈하기 그지없겠지만 이런 셈법은 꼬마빌딩 투자법을 모르는 순진한 사람들의 셈법에 불과하다. 3~5억쯤 모으면 그 다음부터는 큰 걸음으로 살 수 있다. 필자가 주장하는 ‘3억을 10년 잘 굴리면 20억대 꼬마빌딩주가 될 수 있다’는 것을 모르니 답답한 심정이다.

이상에서 살펴본 바와 같이 10억 원부터 50억 원까지의 돈을 쥐고 꼬마빌딩주가 되려면 어디로 가야 하는지를 설명하였다. 당신이 지금 또는 장차 가지게 될 자금을 대입해본다면 대한민국 어디에 내 빌딩이 자리할 지를 어렴풋이나마 알 수 있었을 것이다(상담 ☎ 2676-8945).

■임동권 대표이사 프로필

성균관대 영문학사/ 연세대 행정학석사

<10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기> 저자, <신축·경매로 꼬마빌딩 한 채 갖기> 저자

<소액 투자로 꼬마빌딩 한 채 갖기> 저자

하나부동산중개(주) (www.hanaconsulting.co.kr)