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오피니언임동권의 부동산칼럼
아파트 시장과 수익형부동산, 시장은 다르다임동권 대표이사(하나부동산중개(주))
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승인 2017.09.13  14:08:38
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▲ 임동권 대표이사

우리나라 매스컴에서 ‘부동산 시장’이라는 이슈가 제목으로 나오면 십중팔구는 아파트 얘기다. 사실 따지고 보면 아파트 시장 얘기를 하는데 굳이 주택, 토지, 수익형부동산을 통칭하는 ‘부동산 시장’을 들먹일 필요 없이 그냥 ‘아파트 시장 동향’ 정도로 제목을 달면 될 텐데도 무조건 부동산 시장이라고 거의 습관적으로 제목을 단다.

수익형부동산 시장 동향을 파악하려고 마음먹은 독자들은 실망한다. ‘왜 수익형부동산 동향은 맨 날 곁다리 취급만 하고 제대로 된 정보 제공은 안 해주느냐 말이다.’우리나라 부동산 시장에서 아파트가 차지하는 비율이 높기는 하다. 인정한다. 약 70%쯤 된다.

그 나머지는 수익형부동산이거나 토지시장이다. 부동산 시장의 30%에 불과하여 비주류로 치부될 수는 있겠지만 이곳은 참가자들은 뭘 좀 아는 ‘선수’들의 시장이다. 아파트는 누구든 관심이 크고 쉽게 다가갈 수 있고 친숙한 항목이다. 가격도 공정한 편이고 편차도 적다. 선수든 아마추어든 객관적이고 공정한 정보를 얻기가 용이하다.

반면, 토지는 도깨비 시장이다. 가치를 매기는데 믿을 만한 척도나 객관적 툴(tool)이 없다. 기껏해야 공시지가의 두 배를 대입하거나 세 배를 대입하여 가치를 가늠해보는 것이 최선이다. 시골의 농지는 공시지가 대입만으로는 답이 안 나온다.

이장님을 찾아가서 물어봐야 대충 감을 잡을 수 있다. 한적한 도로변의 땅은 치장하기에 따라 가격이 달라진다. 이 땅을 대지로 만들기 위해서 개발행위허가를 받고 농지전용분담금도 내고 토목공사비 등 들어갈 돈이 만만치 않다. 선수가 아니고선 옥석을 가려내기가 어렵다.

수익형부동산 시장은 좀 낫다. 수익형부동산은 말 그대로 수익성을 최고로 쳐주는 부동산이니 수익률과 미래가치 등을 견주어서 가치를 평가한다. 임대수익률을 보면 어떤 것은 2%에 불과한데도 개발호재를 비롯한 내재가치가 높아 좋은 물건이라며 중개사는 열변을 토한다. 어떤 물건은 요즘 보기 드문 수익률 5% 이상인데도 임대료가 진짜인지 믿기지가 않고 뭔가 찜찜한 구석도 있는 듯 하여 영 마음이 동하지 않는 경우도 있다.

부동산 시장에서 아파트가 차지하는 비율이 워낙 크다 보니 정부 정책도 아파트 시장 위주로 세워진다. 이 점은 수익형부동산을 추구하는 투자자들에게는 이점이 있기도 하다. 집단대출 제재, LTV·DTI 규제, 투지과열지구 지정 등 투기억제정책이 모조리 아파트에 맞춰져 있다. 정부가 아파트 대출을 조이면 수익형부동산 투자자들은 의례히 수익형부동산 대출도 조일 거라고 짐작한다. 그러나 부동산 시장의 30%에 불과한 시장까지 죈다면 내수경기 전반까지 악영향이 미친다. 이는 정부가 결코 원하는 바가 아니다. 그래서 이 사장은 웬만하면 정부의 규제에서 벗어난 무풍지대로 남는다.

수익형부동산에는 건물주의 민생고가 달려있다. 아파트처럼 거주하면서 5년 주기로 가격이 오르기를 바라는 상품이 아니라 매월 임대수입이 발생하여 그 돈으로 생활을 해야 하는 부동산이므로 아파트처럼 열풍에 휩쓸리지도 않고 아파트가 떨어지는 시기에도 수익률을 유지하는 한 가격도 강세를 유지한다.

수익형부동산은 아파트 가격이 투기바람을 타고 쭉쭉 오른다고 덩달아 감염되지도 않는다. 반대로 아파트가 약세일 때라 하여 똑같이 약세를 유지하지도 않는다. 오직 수익률이 이자율 변동에 따라 오르내리면서 적정 수익률 수준에서 분양가격과 매매가격이 보이지 않는 손에 의해 자동적으로 맞춰져서 거래가 된다.

임대료가 내려가지 않는 한 가격도 내려가지 않는다. 그러나 임대료가 올라가거나 땅값이 올라가면 가격은 반드시 올라가는 시장이 바로 수익형부동산 시장이다.

 

■임동권 대표이사 프로필

성균관대 영문학사/ 연세대 행정학석사

2015년 경제경영 올해의 책 <10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기> 저자

<신축·경매로 꼬마빌딩 한 채 갖기> 저자

(www.hanaconsulting.co.kr)

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