임동권 대표이사(하나부동산중개(주))
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| ▲ 임동권 대표이사 | ||
공시지가란 지방자치단체장이 과세를 목적으로 매년 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지에 대하여 산출한 단위면적당 가격을 의미한다. 그런데 공시지가가 부동산 투자와 무슨 상관관계가 있는지 의아할 수가 있다.
그러나 공시지가란 대상 토지의 개별 특성 즉, 가로의 폭, 구조, 포장, 가로시설 상태 등 가로조건과 교통수단 및 공공시설과의 접근성 등의 접근조건, 주변 상업 및 업무시설의 배치상태, 환경조건 및 행정조건 등을 반영한 총체적인 값을 의미하므로 공시지가가 높다는 것은 해당 필지의 시세도 당연히 높다는 자연스런 반증으로서 그 필지의 가치에 대한 가늠자 역할을 하므로 중요한 지표인 것이다.
서울시 도시지역에서 공시지가는 시세의 60% 정도를 반영하는 것으로 인식되고 있다. 부동산 업계에서는 어떤 필지의 땅 시세를 잘 모를 경우 공시지가를 열람해본 후 그 가격의 두 배를 하면 시세라고 추정한다.
그러나 실무적으로는 공시지가 책정이 부정확한 경우가 종종 발견된다. 가령 5호선 길동역 앞 도로변 토지는 3종일반주거지역인데, 역세권 대로변의 공시지가 수준이 평당 3,000만원 수준이다. 공시지가가 시세의 60%를 반영하고 있다고 보고, 역산하면 이곳 토지시세는 5,000만원이라야 하는데 현실은 공시지가보다 약간 높은 수준이다.
이와 같이 공시지가 산정은 각 지자체별로 단위지역당 지정된 표준지에 대한 값을 구한 후 일정 기준에 맞추어 책정하게 되므로, 경우에 따라서는 담당공무원의 실수나 산출기준의 부적합성으로 인하여 적정치 대비 과도하게 높거나 낮은 수준으로 공시지가가 산출될 수 있다.
반대로 매매를 앞둔 영악한 토지주의 이의신청에 의하여 공시지가가 시세대비 상대적으로 높은 수준으로 책정될 수도 있다.
반면, 영등포구 당산역세권의 경우 공시지가는 시세의 1/3에 불과한 경우가 많아 주의를 요한다. 무조건 공시지가의 두 배를 하면 시세가 아니라는 것이다. 이처럼 공시지가가 시세의 30~40%만 반영된 경우에는 공시지가를 그저 참고용으로만 보아야 한다.
이와 같은 특수한 경우를 제외하고는 대개 시세의 60%를 반영하고 있는 것으로 인식되는 공시지가는 대상토지와 그 주변의 가치를 가늠하는데 중요한 역할을 하고 있다(상담 ☎ 2676-8945).
■임동권 대표이사 프로필
성균관대 영문학사/ 연세대 행정학석사
2015년 경제경영 올해의 책 <10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기> 저자
<신축·경매로 꼬마빌딩 한 채 갖기> 저자