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▲ 임동권 대표이사

상가나 건물과 같은 수익형부동산 매매계약을 체결하는 자리에서 중개사가 “포괄양수도 조건으로 하면 부가세를 낼 필요가 없으니 계약을 포괄양수도 조건으로 하시지요”라는 권유를 받을 수 있을 것이다. 상가 매매 경험이 있는 분들은 무슨 뜻인지 금세 알아차리고 그러자고 응할 테지만, 그런 경험이 없는 사람은 “이게 무슨 소리여! 괜히 매도인에게만 유리하고 매수인인 나에게는 불리한 조건을 뒤집어씌우려는 수작이 아닌가?” 하고 내심으로 불안해하면서 “그게 무슨 말입니까?” 라고 물어볼 수 있을 것이다.

필자가 주창하는 부동산재테크를 실행하자면 비주택인 구분상가나 상가주택, 근생건물 등을 수차례 매매하게 될 것이다. 이런 과정에서 반드시 ‘포괄양수도’란 말을 접하게 될 것이므로, 이 제도가 어떤 것이며, 왜 좋은지에 대하여 부동산투자가에게 필요한 예비지식 차원에서 설명하고자 한다.

우리나라에서는 시장에서 거래되는 모든 재화를 대상으로 (학원비, 병원비 등 일부 예외도 있지만) 부가가치세법에 따라 재화 가치의 10%에 해당하는 부가가치세를 부과한다. 슈퍼에서 빵이나 라면을 사든, 백화점에서 옷이나 식품을 사든, 가구점에서 가구를 사든, 자동차를 사든 그 가격 속에는 10%의 부가세가 포함되어 있는 것이다. 그런데 이러한 재화를 최종 소비한 사람이 소비하고 나서 “부가세를 환급받을 수 있을까?” 대부분의 경우 “없다.”

부동산의 경우는 어떨까? 약간 다르다. 토지는 한 번 소비하고 없어지거나 버려지는 대부분의 재화와는 근본적으로 다른 특성인 ‘영속성’이 있다. 토지상에 집을 짓고 살다가 헐고서 상가를 지을 수도 있고, 창고를 지을 수도 있다. 토지는 소비되어 없어지는 재화가 아닌 것이다. 따라서 최종소비자가 부담해야 하는 부가세의 의무에서 자유로우므로 부동산 거래 시 토지분에 대한 부가세가 발생되지 않는 것이다. 그 대신 지상의 건축물에 대한 부가세는 발생된다. 지상의 건축물이 주택일 경우, 국가가 국민들의 보금자리임을 감안하여 예외적으로 부가세 면제 혜택을 주고 있을 뿐이다. 그러나 주택이 아닌 모든 건축물에 대해서는 부가세가 발생된다. 너무나 당연한 일이다.

그런데 수익형 부동산을 거래할 때 건물분에 대하여 부가가치세 10%가 발생된다는 사실을 아직도 잘 모르는 분들이 의외로 많다. 예를 들어 아파트단지 내 구분상가 10평짜리 한 칸을 5억에 매매한다고 하자. 토지가치를 3억, 건물가치를 2억이라 한다면 매수인은 매매대금 5억 원을 지급하되, 잔금일에 건물분 2억의 10%인 부가가치세 2,000만원을 매도인에게 별도로 지급해야 하고, 이를 건네받은 매도인은 세무서에 부가세신고를 하고 납부해야 하는 것이다. 그런데 국가에서는 이렇게 납부한 부가가치세를 매수인이 임대사업자 등록을 하면 돌려준다. 부동산 명의 이전 등기를 하고 20일 이내에 관할세무서에 임대사업자등록을 마치고 부가세 환급 신청을 하면, 한 달 쯤 되면 이미 지불한 부가세를 환급 받는다.

국가로서는 부가세를 거두어들인 후 매수인이 임대사업자 등록을 하면 매수인에게 부가세를 도로 내줘야 하는 번거로움이 있다. 매수인도 부가세를 냈다가 임대사업자 등록 후 한 달쯤 후에 지불했던 부가세를 다시 환급받게 된다. 국가나 매수인에게 공히 이와 같은 번거로운 절차를 생략하기 위하여 고안해낸 제도가 바로 ‘포괄양도·양수 조건 계약’인 것이다. 매매계약서에 이 문구만 적어두면 양도인은 명의 이전 후 임대사업자 폐업신고 시 매수인에게 전달받아 부가세를 낼 필요가 없고, 매수인도 매도인에게 부가세를 전해준 후 나중에 돌려받을 필요가 없는 것이다.

예전에는 매매계약서와는 별도로 건물분 부가세 지급 후 환급받는 수고로움을 피하기 위하여 ‘포괄양수도 계약서’를 부동산매매계약서와 별도로 작성하여 세무서에 신고해야 했다. 지금은 포괄양수도 계약서를 따로 작성할 필요가 없이 단순히 매매계약서 상에 ‘이 계약은 포괄 양도·양수 조건 계약이다’라는 문구만 기재하면 되도록 간소화되었다. 따라서 이 제도는 국가, 양도인, 양수인 모두에게 도움이 되는 ‘트리플 윈윈’ 제도라 할 수 있다.

그러나 임대수익용으로 매입한다 하더라도 포괄양수도가 안 되는 경우가 있으므로 주의해야 한다. 필자는 세무사가 아니므로 세무와 관련하여 깊이 있는 전문지식을 논하기에 한계가 있으므로 독자 여러분이 부동산 취득 시 자세한 사항은 세무사와 필히 확인하기 바란다. 다만, 본 지면에서는 건물이나 구분상가 매매 시 흔히 발생할 수 있는 ‘포괄양수도가 안 되는 경우’ 일부 사례를 살펴보도록 한다.

첫째, 매도인이 둘 이상의 과세사업을 운영하던 중 어느 특정 사업만을 양도하는 경우, 예컨대 매도인이 임대사업과 제조업을 운영하는 사업자인데 이 중 건물 매매에 따른 임대사업만을 양도하는 경우를 들 수 있겠다. 이 경우 ‘포괄양수도’ 처리가 안 된다는 것이다. 둘째, 부동산 매매업자나 건설회사가 보유한 일부 사업지의 부동산을 매각하는 경우. 셋째, 부동산임대사업자가 해당 건물의 임차인에게 건물을 매도하여 포괄승계 처리하고자 하는 경우. 넷째, 매도자가 임대사업자 등록을 한 자인데, 매수인은 동 부동산을 매입하여 임대수익용이 아닌 자가 사용을 목적으로 하거나, 간이과세사업자로 사업을 하려는 경우. 다섯째, 매도인이 임대사업자 등록을 안 한 경우 즉, 자가 사용 하던 부동산을 처분할 때.

이런 경우는 ‘포괄양수도’는 안 되지만 크게 걱정할 필요는 없다. 다소 번거롭지만 건물분 부가세를 일단 내고나서 임대사업자 등록을 하고 환급 받는 절차를 밟으면 돌려받을 수 있는 것이다. 그러나 임대목적이 아닌 자가 사용을 위하여 매입하면 부가세 환급은 불가능하다.(상담 ☎ 2676-8945).

■임동권 대표이사 프로필

성균관대 영문학사/ 연세대 행정학석사

2015년 경제경영 올해의 책 <10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기> 저자

<신축·경매로 꼬마빌딩 한 채 갖기> 저자

하나부동산중개(주) 대표이사 (www.hanaconsulting.co.kr)