임동권 대표이사(하나부동산중개(주))
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| ▲ 임동권 대표이사 (하나부동산중개(주)) | ||
‘3억은 쥐고 있어야 10년 만에 20억 빌딩주가 될 수 있다는데, 3억은커녕 1억도 채 못 쥔 내겐 희망이 없단 말인가’ 하고 체념하는 독자들이 있을 수 있겠다. 그러나 아직 포기하기는 이르다. 비록 2〜3천 밖에 손에 쥔 게 없더라도 미약하나마 시작할 수 있다. 단지 빌딩부자 되는 데 걸리는 시간을 좀 더 길게 잡으면 된다.
‘1억의 종자돈으로 4년 만에 3억 만들기’란 사실 대단히 어려운 미션이다. 1억을 4년 만에 3배씩 불린다는 것은 어불성설로 비칠 수 있다. 그러나 가능하다. 이를 위해서는 먼저 레버리지를 최대한 활용해야 하며, 동시에 이 책 제2장의 부자가 되기 위한 준비운동에 기술한 ‘돈 독 오른 생활’을 실천하여 연간 2,000여만 원의 저축을 전제로 한다. 그저 편안한 생활을 즐기면서 1억을 투자하여 4년이 지나면 3억이 되는 마술적인 재테크는 신의 은총으로도 쉽지 않을 것이다. 종자돈 1억도 모으지 못한 투자자라면 아무래도 40대 또는 그 이하 세대일 가능성이 크므로, 필자가 제2장에 언급한 돈독 오른 생활태도를 견지한다면 4년 간 1억을 모으는 것은 결코 무리가 아니라고 본다. 그래야만 빌딩부자를 꿈 꿀 수 있는 것이지 남 할 거 다하고 ‘금 나와라 뚝딱’을 바라서는 안 될 것이다.
1억 전후의 소액으로 부동산에 투자하기엔 소형 오피스텔이나 도시형생활주택, 분양형 호텔, 구좌제 구분상가 외에는 마땅한 게 없는 게 현실이다.
분양형 호텔은 일견 수익성이 높아 보이지만 운영주체의 능력에 성패가 달려있어 위험할 수 있다. 구좌제 구분상가는 주로 테마상가 분양 때 활용하는 방식으로서 상가를 구좌당 3〜5평으로 잘게 쪼개서 소액 투자자들도 참여할 수 있도록 하는 방식이다. 그런데 이러한 테마상가의 경우 기획 실수로 인하여 해당 상권에서 자리를 잡지 못하고 쇠락의 길을 걷기 시작하면 출구확보가 요원하기 때문에 사전에 철저한 조사가 뒷받침 되어야 한다.
필자는 서울이나 수도권 지역의 전철역세권을 중심으로 소형 오피스텔이나 도시형생활주택에 투자를 권한다. 역세권에 입지하여 접근성과 수요를 동시에 갖춘 경우 공실 걱정 없는 임대수입과 재매도에 따른 시세차익을 거둘 수 있고, 무엇보다도 원하는 시점에 퇴로를 확실하게 확보할 수 있기 때문이다.
다음은 필자가 2015년도에 입수한 분양정보 중에서 종자돈 2〜3천만원의 소액투자가 가능한 몇 가지를 소개한다. 독자 여러분이 이 정보를 책으로 접할 즈음에는 이 물건들이 이미 소진되었을 수도 있겠으나, 이와 유사한 물건은 지속적으로 나오고 있으므로 관심을 기울이면 이런 물건은 어렵지 않게 구할 수 있을 것이다.
1) 평택 도시형생활주택 신규분양
중소형건설사에서 시공하여 분양하는 물건이다. 평택은 주지하는 바와 같이 미군기지 이전에 따른 임대 수요가 점증하는 지역이다. 이 물건은 분양평수 11평, 전용면적 6평이다. 분양가 8,000만원으로 보증금 1,000만원, 월세 40만원을 받을 수 있다. 연리 3%로 5,000만원의 대출이 가능하여 실투자금은 2,000만원이다. 대출이자 월 15만원을 제하면 매월 25만원의 임대수익을 올릴 수 있다. 취득세나 소득세를 고려치 않은 세전 수익률이 15%인 고수익성 물건이다.
이 물건을 4년 보유한다면, 얼마의 임대수입을 올릴 수 있는가? 48개월 x 25만원 = 1,200만원이다. 만일 1억으로 5채를 매입한다면 6,000만원을 벌 수 있다. 4년 이내의 어느 시점에 임대료를 5만원 올린다면 매가 9,000만원에 처분할 수 있을 것이다. 5채를 처분하면 시세차익 5,000만원을 벌 수 있다. 임대소득과 시세차익 합해서 1억 1,000만원이다. 세후 순수익 1억이 가능하다.
종자돈 1억, 투자수익 1억, 돈독 오른 생활로 4년 동안 매년 2,000만원씩 저축한 돈으로 재투자하여 거둔 수익을 합치면 1억이 충분하여 4년 만에 최소 3억을 충분히 손에 쥘 수 있는 것이다.
2) 대림역 구로공단역세권의 소형 오피스텔 신규분양
지하철2호선 구로공단역 이면지역의 소형 오피스텔이다. 실평수 5.2평, 분양가 1억2,000, 임대조건 1,000/55, 대출 8,000만원, 이자 월 23만원 제하면 월 32만원의 순수입으로 실투자금 3,000만원 대비 수익률 12.8%다. 1억으로 3세대 구입할 경우 연간 임대소득 1,152만원이다. 이를 4년간 보유하면 4,608만원이다.
중간에 임대료를 5만원쯤 올리면 1억 3,000만원에 매도하여 시세차익 3,000만원을 쥘 수 있다. 최초 종자돈 1억, 투자수익 4,608만원, 4년 동안 매년 2,000만원씩 저축한 돈으로 소형 오피스텔에 재투자하여 거둔 수익을 합치면 1억이 충분하여 4년 만에 2억 4,600만원 정도를 쥘 수 있을 것이다.
이상에서 본 것처럼 서울 도심에서 점점 멀어질수록 분양가격은 내려감으로써 실투자금이 낮아진다. 60% 정도를 융자받는 것을 감안하면 서울의 주요지역에서는 1억으로 1채 투자하여 연수익률 10%쯤 올릴 수 있다. 서울의 외곽지역에서는 1억으로 오피스텔 3채에 투자하여 연수익률 10~13%를 얻는 반면, 수도권으로 넓히면 4채까지 가능하여 투자수익률 15%까지 가능함을 알 수 있다. 따라서 소액의 종자돈으로 보다 큰 수익을 좇으려면 수도권으로 가야한다는 결론이다. 다만 장래의 출구대비를 확실히 하기 위해서 해당 지역의 임대수요 분석을 철저히 해야 할 것이다.
주의할 점은 위와 같은 소형 오피스텔이나 도시형생활주택은 원룸과 경쟁을 해야 한다. 지하철역을 따라 원룸이 수없이 많이 공급되어있다. 그런데 원룸건물들은 규모가 대체로 20〜50실 정도다. 따라서 이 경쟁에서 살아남기 위해서는 당신이 투자하는 오피스텔의 규모가 일정수준 이상이 되어야 할 것이다. 즉, 오피스텔은 최소 300세대 이상, 도시형생활주택은 최소 50세대 이상인 곳에 투자해야 안정적인 임대수입과 장래 출구가 용이할 것이다(상담 ☎ 2676-8945).
■ 임동권 대표이사 프로필
성균관대 영문학사/연세대 행정학석사
2015년 경제경영 올해의 책 <10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기> 저자
<신축·경매로 꼬마빌딩 한 채 갖기> 저자