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오피니언임동권의 부동산칼럼
수익률이 최고의 덕목이다임동권 대표이사(하나부동산중개(주))
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승인 2017.03.08  10:04:04
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▲ 임동권 대표

부동산 투자에 있어서 전문가들이 공통적으로 주장하는 원칙이 있다. 바로 수익성, 안전성, 환금성이다. 우선 수익이 많아야 하고, 손해 볼 가능성이 없어야 하며, 필요시 쉽게 현금화할 수 있어야 한다는 원칙이다. 이제는 투자 상식이 되었다. 혹자는 안정성을 우선시 하고 다른 이는 환금성을 우선시하기도 한다.

그러나 돈 벌 목적으로 구입하는 수익용 부동산의 최고의 덕목은 뭐니 뭐니 해도 수익성이다. 이 부동산이 나에게 얼마를 벌어다 주느냐가 관건이다. 아무리 좋은 상권에 입지하고, 땅 모양도 잘 생기고, 건물 외관도 멋들어지고, 신축빌딩이라서 누가 보아도 부러움을 살 만해도 그 가격에 기대되는 만큼의 임대수익과 장래의 시세차익을 안겨주지 못한다면 무슨 소용이겠는가.

50억에 나온 신사동 가로수길 소재 신축빌딩이 월세가 1,500만 원 나오고, 같은 가격에 영등포의 25년 된 월세 2,200만원 나오는 빌딩 중 여러분은 어느 것을 선택하겠는가? 가로수길 상권은 근자에 세간의 이목이 집중되는 곳이다. 국내 최고상권 중 하나라며 매스컴에 자주 노출된다. 그런데 투자자 입장에서 볼 때 단순히 최고상권이란 자부심만으로 덜컥 가로수길 빌딩을 매입하겠는가? 영등포는 서울 서남부권의 전통적 중심지다. 상대적으로 개발이 부진한 편이지만 그만큼 앞으로 좋아질 가능성은 열려있다.

수익성을 한 번 따져보자. 위의 두 빌딩을 동시에 구입하여 3년씩 보유한다고 치자. 신사동 건물의 임대료 수입은 연간 1억 8,000만원이므로 3년 합계 5억 4,000만원이다. 영등포 건물은 3년 합계 7억 9,200만원이다. 차액이 2억 5,200만원이다. 이 차이를 극복하기 위해서는 임대료를 인상하거나 장래의 시세차익으로 따라잡는 방법이 있다.

그런데 임대료는 해당 지역의 임대료 수준이나 공실률과 같은 변수와 직접적으로 맞물려서 형성되므로 건물주 마음대로 인상할 수 있는 성질의 것이 아니다. 괜히 올렸다가 공실만 왕창 발생하여 임대료 수입이 급감한다면 어쩔 것인가. 혹 떼려다 혹 붙일 가능성이 큰 선택이다. 따라서 이 선택은 비현실적인 방법이다.

또 다른 극복 방법은 재매도에 따른 시세차익을 추산해보는 것이다. 재매도는 수익률이 좋은 매물이 쉽게 팔릴 가능성이 훨씬 크다. 서울지역의 경우 수익성이 5%대의 매물은 웬만해서는 쉽게 팔린다. 수익률은 좋지만 건물이 지나치게 낡았거나, 관리가 안 되어 지저분하거나, 건물 내 원룸이나 종교시설 또는 룸살롱 등 매수인들이 대체로 매입을 주저하는 시설이 있지 않다면 말이다. 아무리 상권이 좋더라도 수익률이 4% 이하라면 웬만해서는 원하는 시점에 팔리기 어렵다. 가로수길 상권에 꽂혀있는 매수인이 나타났을 때에만 매매될 수 있을 것이다. 따라서 언제 팔릴지 가늠할 수 없어서 환금성이 문제가 된다. 팔린다 해도 영등포 건물이 3년 후 55억에 팔린다면 가로수길 건물은 차익을 극복하려면 양도세 감안하여 59억은 받아야 하므로 두 건물 간 소득 차액인 2억 5,200만원을 극복하기가 만만치 않다.

부동산 투자의 최고 덕목인 수익성을 실현하기 위해서는 출구에 대한 대비를 확실히 해야 한다. 흥하는 상권이니 당장의 수익성이 나쁘더라도 장래에 부동산가치 상승이 확실하므로 시세차익이 클 거라 믿고 투자했다가 재매도 시점에 가서 그 상권이 쇠하기 시작한다면 재매도는 요원한 미션이 될 수 있다. 출구가 보장된 상권이란 유행에 민감하지 않으면서 너무 튀지 않는 상권이라 할 수 있다. 즉, 각 지자체별로 형성된 주요상권이거나 동별로 볼 때 근린상권으로 꾸준한 곳을 권한다. 특히 10억 원부터 30억 원짜리 건물에 투자할 때는 말이다. 이런 상권은 뚜렷한 한방도 없지만 예상치 못한 폭삭도 없다.

한방만 쫒고, 거대한 시세차익을 안겨줄 최상급 매물만 쫒다가는 아까운 시간만 허비하고 종국에는 악수를 둘 개연성이 크다는 것을 명심해야 한다. 최선의 매물은 잡기가 어렵다. 시장에 어쩌다 나온다. 나오더라도 그것이 내 차지가 될 가능성이 매우 적다. 그런 희박한 가능성을 신기루 쫒듯 하지 말고 차선을 택하라. 차선은 종종 나온다. 그것을 잡아서 잘 꾸며보자. 자신의 형편에 맞게 자금을 투입하여 예쁘게 단장해보자. 2~3년 후 재매도 하여 차익을 실현하고 또 더 큰 먹잇감을 사냥하여 몇 년 후 되팔기를 서너 번 하다보면 당신은 어느덧 작지만 편안한 노후가 보장되는 빌딩부자가 되어있을 것이다(상담 ☎ 2676-8945).

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