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오피니언임동권의 부동산칼럼
상권 및 입지 분석임동권 대표(하나부동산중개(주))
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승인 2016.11.22  14:14:17
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▲ 임동권 대표

수익성 부동산 투자의 성패는 말 그대로 ‘수익성’에 달려있다. 투자자가 매입하는 부동산이 그에게 얼마나 안정적이면서 상대적으로 높은 임대수입을 벌어주느냐다. 동시에 장래 되팔 때 시세차익을 만들어 낼 수 있어야 한다. 이것이 수익성 부동산 투자의 알파요 오메가다. 이를 위해서는 대상 부동산이 그 가치에 걸맞은 상권에 속해야 하며, 좀 더 구체적으로는 그 부동산을 중심으로 고정인구와 유동인구의 동선이 안정적으로 확보된 곳에 입지해야 하는 것이다.

상권이란 대상 부동산의 수익성에 영향을 미치는 세력권으로서 유동인구와 고정인구를 적절히 갖춰야 하며, 상권이 숲이라면 입지는 한그루 나무라 할 수 있겠다. 특히 상가 투자의 성패는 입지에 달려있으므로 경쟁자보다 상대적으로 우월한 입지의 확보가 중요하다.

좋은 상권이란 직주근접 요건을 갖춘 상권이라 말할 수 있다. 즉, 업무시설이나 판매시설 등이 밀집된 지역으로서 주거시설도 함께 모여 있는 곳을 의미한다. 여기에 교통을 추가하면 기본요건이 성립된다. 이러한 제반 요건을 완벽히 갖춘 곳이 강남지역이다. 그런데 이러한 지역은 우리들처럼 소액 투자자들에게는 적합한 상권이 아니라고 본다.

필자의 저서에서 집중하는 재테크의 주요 대상은 수억 원대의 구분 상가부터 50억 원 이하의 꼬마빌딩이다. 이러한 부동산에 대해서는 상권의 범위를 좀 더 좁힐 필요가 있다. 필자의 생각으로는 이러한 규모의 수익성 부동산의 상권은 반경 500미터 이내가 적합하다고 본다. 50억 원대 이하 부동산의 수익성에 직접적인 영향을 미치는 범위는 이 정도면 족할 것이다. 500미터는 걸어서 7~8분 이내에 닿을 수 있는 거리이며, 꼬마빌딩의 상권은 이 거리 이상의 지역에까지 영향을 미치기는 현실적으로 어렵다고 보기 때문이다.

또한 대상 부동산의 입지에 영향을 주는 범위는 반경 100미터 이내로 보고 싶다. 입지는 대상 부동산과 직접적인 경쟁을 해야 하는 부동산들과의 상대적 위치를 뜻하므로, 100미터 이상 떨어진 곳은 입지라는 좁은 측면으로 볼 때 고려 대상 밖이라고 본다. 이 범위 안에서 나의 경쟁자들과의 경쟁에서 살아남을 수 있는지를 주의 깊게 파악해야 할 것이다.

상가는 개별성이 강하기 때문에 거시적 분석이나 지역분석은 부차적이다. 지극히 국지적 투자인 상가투자에 있어서 거시적 분석은 그저 전반적인 부동산 동향을 참조하는데 불과한 자료일 뿐이다. 투자 대상 상가와 직결된 미시적 분석이 중요하다. 홍대상권이 아무리 좋다한들 투자자가 지목한 투자 대상 상가로는 사람들이 몰려들지 않는다면 비록 홍대상권지역에 속해있다 하더라도 무슨 소용이겠는가? 상권 전체가 활성화 되어 있다 하더라도 대상 상가의 개별 입지가 뜨는 자리라면 포기해야 한다. 미시적 분석의 필요성이 바로 여기에 있다.

입지 분석은 정밀타격이 필요하다. 고기떼가 몰려 있는 중간 지점에 던지는 투망도 아니고, 적군 무리들 중간을 목표로 삼는 수류탄 투척도 아니다. 오직 100% 정밀 타격을 요하는 스나이퍼식 요격전술이 필요하다.

아무리 입지가 좋아도 가격에 거품이 끼어있다면 시세차익을 거두기가 어렵다. 또한 가격이 아무리 합리적이라 해도 입지나 동선이 좋지 않다면 임대수익을 노리고 투자하기는 어렵다. 따라서 가격과 입지, 동선이 서로 잘 어우러져 시너지를 낼 수 있는 물건을 찾아야 한다.

상권도 생성, 발전, 쇠퇴의 과정을 밟는다고 할 수 있다. 특정한 지역을 제외하면 영원한 상권은 매우 드물다. 80~90년대에는 이대상권이 대단히 번성했다. 90~2000년대는 압구정 상권이, 90년대 이후부터 지금까지는 홍대상권이, 2010년 이후로는 가로수 상권이 흥하고 있다. 필자가 대학생 시절에는 이대상권이 전국을 호령하고 있었다. 그런데 지금은 어떤가? 홍대 상권에 밀려 신음하고 있다. 요즘 중국 관광객들의 주요 방문지로 주목을 받으면서 최근 약간 살아나는 모습을 보이지만 과거의 영화를 회복하는 것은 버거워 보인다. 압구정 상권도 가로수 상권에 밀리고 있다.

이러한 대표상권에 투자하는 것은 초보에게는 권하고 싶지 않다. 3~5년 보유한 뒤 되파는 패턴으로 재테크를 하려는 투자자에게 이런 상권은 진입 장벽이 높다. 가격이 너무 고가이고, 수익률도 대체로 낮은 편이다. 투자한 점포가 장사가 잘 되어 점포 매출이 오르면 임대료를 올려 상가 가치를 높일 수 있겠지만 반대로 갈 경우 오히려 원금 손실을 볼 수도 있다. 상가 투자는 3억부터 8억 이내의 가격대에 투자하고, 탈출이 용이한 곳을 택할 것을 권한다.

상가주택이나 근생건물에 10억 원~30억 원대 종자돈으로 투자하려는 투자자에게는 자신이 잘 알거나 관심을 둔 지역의 근린상권에 투자를 권한다. 이 가격대의 매물로서 4차선 이상의 도로변에 입지한 물건은 서울 지역을 기준으로 볼 때 드문 편이다. 설령 있다 하더라도 교통이 불편하고 상권 형성이 미미한 외진 곳이기 십상이다. 이 보다는 동네에 입지한 건물로서 그 지역에서 상대적인 경쟁력을 갖춘 물건을 고르는 것이 현실적이고 합리적이다.

구체적인 상권과 입지 분석을 위해서는 현장 답사 즉, 임장활동이 필수적이다. 물건을 볼 때는 반드시 걸어 다녀야 한다. 차를 타고 다녀선 제대로 감을 잡을 수가 없다. 먼저 대상 부동산이 속한 반경 500미터 이내를 한 바퀴 돌아보자. 서서히 범위를 좁혀가며 임장활동을 해보자. 최종 100미터 이내로 좁혀지면 보다 세밀하게 골목 상권에 입주한 업종과 사람들의 흐름을 파악해본다. 조석으로 돌아보고 평일과 주말에도 돌아보라. 여러 번 돌다보면 자연스럽게 상권과 입지에 대하여 말로는 설명할 수 없는 ‘동물적인 감’이 올 것이다. 현장에서 느낀 불안요소는 무엇이고, 장점과 단점은 무엇인지 현장에서 파악할 수 있다. 이렇게 입수하는 모든 정보는 투자 결정의 근거로 쓰이게 된다.

 

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