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오피니언임동권의 부동산칼럼
3~10억으로 살 수 있는 부동산임동권 대표이사(하나부동산중개(주) )
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승인 2016.10.09  12:06:47
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▲ 임동권 대표

 

서울의 대표적 상권중 하나인 홍대상권이나 가로수상권에서 여러분이 콕 찝은 건물의 1층에 있는 상가를 살 수 있을까? 대부분의 경우 답은 “아니다.” 상가골목에 줄지어 있는 어떤 건물의 1층 점포가 마음에 든다하여 그것을 살 수 있는 게 아니다.

낱개로 살 수 있는 물건은 아파트처럼 낱개로 구분 등기된 물건이라야 하는데, 그 지역의 눈에 보이는 대부분의 상가는 구분건물이 아닌 통건물이다. 구분건물은 주로 대로변이나 상권의 요지에 지어 분양한 ‘타워’니 ‘프라자’니 하는 상업용건물이나, 아파트단지 내 상가 정도이므로, 실제로 살 수 있는 물건은 매우 한정되어 있다.

그러면 ‘종자돈 3억으로 20억대빌딩 만들기’ 프로젝트를 위한 첫 단계 매입 대상 물건으로는 오피스텔, 서비스드 레지던스(Serviced Residence), 단지 내 상가, 근생 분양상가, 아파트형공장, 상가주택 등을 들 수 있다.

1. 오피스텔·분양형 호텔

지역과 평형에 따라 가격이 다르지만 이러한 물건들은 대개 1억에서 2억 초반대가 가장 흔하다. 이러한 물건들은 오직 임대료가 올라야만 매매가격도 오른다. 따라서 임대료 상승이 어려운 경우 자본이득에 대해서는 큰 기대를 걸지 않고 주로 임대수익을 목적으로 매입해야 할 것이다. 현재 강남권 오피스텔의 임대수익률은 4% 선인 경우가 대부분이다. 2호선 역세권을 기준으로 보면, 비강남권의 경우 5%대가 일반적이다.

호텔 객실 수 부족으로 인하여 틈새상품으로 나온 숙박시설인 ‘분양형 호텔’은 기본적으로 오피스텔과 유사하나 호텔 서비스를 갖춘 상품이라 보면 된다. 이 상품은 일반분양 후 운영회사가 건물주의 위임을 받아 호텔객실로 운영한 후 사용료를 매월 임대료 형식으로 지급하므로 수익성이 높은 편이지만 입지와 운영주체의 능력 등을 잘 살펴본 후에 신중히 선택해야 할 것이다.

2. 단지 내 상가

전형적인 예가 아파트단지 내 상가이다. 이런 상가들은 큰 폭의 가치상승은 기대하기 어렵지만 안정적인 임대수입이 보장되어 구분상가 매수인의 선호가 큰 편이다. 전용면적은 대개 10평 전후이고, 가격은 비강남권의 경우 대개 4~10억대가 주류를 이루고 있다. 서울의 경우 수익률은 4%대가 주류이고, 수도권의 경우 5%대가 일반적이나 6~7%대도 종종 나온다. 2~3년 동안 고소득을 원한다면 수도권의 아파트단지 내 상가를 추천한다.

3. 근린생활시설 분양 상가

건물을 신축하여 전체를 다양한 평수로 나누어 분양하는 상가가 여기에 해당된다. 이 경우 역시 1층을 가장 선호하므로 상권발달 상황을 점검해보고 수익성을 고려하여 투자해야 할 것이다. 이런 물건 중 가끔씩 급매물이 나오기도 한다.

건물주가 사업가이거나 해외 이주자이거나 급하게 처분해야할 경우 시세대비 10~20% 낮은 가격에 나온다. 가격대는 서울 강북권 기준으로 전용면적 10~30평을 기준으로 4억~10억 선이라고 보면 된다. 수익성은 4~5%가 일반적이고 가끔씩 6%대 물건도 나온다.

4. 아파트형공장

정부가 IT산업을 비롯한 첨단산업과, 공해나 소음과 무관한 제조업 등을 도시지역에 유치하기 위해 탄생된 상품이 바로 아파트형공장이다. 요즘엔 지식산업센터라고 불린다. 이 시설에는 전기료, 수도료, 이자율 등 여러 측면에서 정부의 혜택으로 관리비가 저렴하여 입주 수요가 많은 장점이 있다. 이러한 시설은 준공업지역에서 가능하므로 서울의 경우 구로동, 가산동, 성수동, 도봉동, 영등포와 강서구 및 판교지역에 편중되어 있다.

5. 상가주택

한 층은 주인이 거주하고 잔여 층은 임대 놓을 수 있는 대표적 노후 대비용 상품이다. 10억 이하의 가격으로는 서울 변두리 지역의 대지 30~40평 정도의 대지에 3~4층 건물을 살 수 있다. 수도권으로 범위를 넓히면 대지 60~70평에 지상 3~5층의 물건을 구할 수 있다.

■임동권 대표이사 프로필

성균관대 영문학사, 연세대 행정학 석사

2015년 경제경영 올해의 책 <10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기> 저자

홈페이지 www.hanaconsulting.co.kr

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