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▲ 김국현 대표세무사

아버지가 아들에게 소유하는 아파트를 양도를 하는 경우가 있을 수 있다. 사실 부모가 자식에게 주택을 줄 때 대부분 대가를 받지 않는 증여를 하는 경우가 대부분이지만 실제 아들에게 매매대금을 받고 매매를 하는 경우가 있을 수 있다. 이런 경우 주의하여야 할 점들을 있다.

세법에서도 부모가 자식에게 부동산을 증여를 하지 매매를 하지 않는다고 생각을 해서 부모 자식 간 부동산의 이전이 생기는 경우 증여로 추정을 하게 된다. 다시 말해 부모와 자식 간 부동산을 매매하였더라도 세법상으로는 부자간의 부동산 매매 거래를 우선 증여로 추정한다.

이때 추정을 한다는 의미가 중요한데 추정이란 반대의 증거가 있으면 양도한 것으로 볼 수 있다는 것이다. 그러므로 일반적으로 증여가 자연스럽다 하더라도 실제로 아들이 아버지의 집을 돈을 주고 산 경우 그리고 돈을 은행이체거래 등으로 입증이 가능한 경우 양도한 것을 스스로 입증을 할 수 있는 것이다.

만약 은행이체거래 등으로 양도한 것을 입증하지 못한다면 자식이 증여받았다고 추정되어 양도자 아버지에게 양도세를 과세하지 않고 자식에게 증여세를 과세한다. 여기서 증빙이란 정하여진 것은 아니지만 해당 매매거래가 사실이라는 것을 충분히 입증할 만한 자료를 제출하여야 한다. 예를 들어 매매거래가액의 이체내역과 동 금액의 취득자금원천 및 부동산 매매계약서등의 객관적인 자료를 준비하여야 한다. 해당 내역이 부족하다면 증여로 추정하여 과세를 할 수 있다.

다음으로 주의할 점은 부자간의 부동산 매매 할 때 의 매매가액 결정이 중요하다. 다시 말해 매매대금을 시가가 아닌 너무 낮게 혹은 너무 높게 측정해서는 안 된다는 것이다. 세법에서는 부자간의 유상 매매거래로 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 세금이 추징될 수 있다.

단, 시가와 거래금액의 차액이 3억 원 이상이거나 5%에 상당하는 금액 이상인 경우에 적용된다. 예를 들어 시가 5억 원짜리 부동산을 부자지간에 거래한다면 5억-3억=2억과 5억×95%인 4억7천500만원 중 큰 금액인 4억7천500만원으로 거래한다면 세금이 추가적으로 계산되지는 않는다.

부모자식간 매매를 하는 이유 중 하나가 증여세가 양도소득세보다 보통 높게 나오기 때문이다. 그래서 한발 더 나아가 가족들간의 거래에 특수관계인을 가운데 껴서 거래를 하려는 편법을 사용할 수 있다. 예를 들어 아버지가 특수관계인에게 자산을 양도하고 6개월이 지나서 이 자산을 특수관계자가 아들에게 다시 양도할 수 있다.

이때 아버지가 특수관계자에게 양도할 때 양도소득세(A)와 특수관계자가 다시 아들에게 양도할 때 발생하는 양도소득세(B)의 합(A+B)이 아버지가 아들에게 바로 증여한 경우 세금보다 작다면 세무서에서는 각각 양도한 것이 아닌 아버지가 아들에게 증여한 것으로 추정을 하므로 이때도 세금에 주의하여야 한다.

특수관계자 특히 부모자식간의 부동산 이전에는 많은 주의가 필요하다. 사전에 절세를 할 수 있는 방법을 알아보고 부동산을 이전하는 것이 현명할 것이다.<상담: 2672-4900>