김국현 대표세무사(세무법인 다솔)

   
▲ 김국현 대표세무사

개인사업자는 매년 5월 31일까지 종합소득세를 신고하고 납부하여야 한다. 주택임대에 대한 소득이 있다면 종합소득세 신고할 때 합하여 신고하여야 하는 경우가 있다. 주택 임대소득을 자칫 누락하면 가산세와 함께 세금을 더 내야하므로 조심하여야 한다.

우선 월세수입금액과 보증금에 대한 간주임대료를 합한 주택임대소득이 2천만 원을 초과한다면 해당 수입을 종합소득세에 합하여 신고하여야 한다. 모든 주택임대 소득을 신고하여야 하는 것은 아니다. 월세수입의 경우 기준시가 9억 원을 초과하는 고가주택의 월세수입, 국외에 소재하는 주택의 월세수입, 부부합산 2주택 이상 소유자의 월세수입의 경우 2천만 원이 초과하는 경우에는 꼭 수입을 신고하여야 한다.

월세소득이 아닌 전세로 임대를 한 경우는 부부합산 3주택이상 보유하고 주택 보증금 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료를 계산하여 세금을 신고하여야 한다. 보증금합계 3억 초과부분에 대해 60%를 정기예금 이자율 2.5%를 곱해 소득을 계산한다. 다만 전용면적 85㎡이하로 기준시가 3억 원 이하의 소형주택의 경우는 주택 수 산정할 때 제외하여 간주임대료를 계산하지 않는다.

몇 가지 유형을 살펴보면 부부소유 주택이 하나이지만 다른 주택에 전세를 살면서 소유주택을 월세로 임대하고 있는 경우 1주택으로 주택임대소득에 대해 세금을 신고하지 않아도 된다. 다만 소유주택이 기준시가 9억 원 이상이고 월세수입이 2천만 원이 초과한다면 1주택일지라도 세금을 신고하여야 한다.

부부합산 3주택을 소유하고 있으며 2개의 주택을 각각 7억, 8억 전세로 임대하고 있는 경우에는 주택임대에 대한 소득세를 신고하여야 한다. 다만 보증금 총액 15억에서 3억을 초과하는 12억 원의 60%를 곱한 7억 2천만 원에 정기예금 이자율 2.5%를 곱한 금액이 1천 8백만 원으로 2천만 원을 초과하지 않으므로 세금이 나오지는 않는다. 만약 보증금 합계가 20억 원이라면 동일한 계산방식을 적용하면 2천 5백 5십만 원이 되므로 종합소득세에 합산하여 신고하여야 한다.

부부가 3주택을 소유하면서 하나의 주택은 월세 1백만 원을 받고 또 다른 주택은 전세 10억 원을 받는 경우 월세 연소득 1천 2백만 원은 2천만 원이 초과하지 않지만 전세 10억 원에 대한 소득금액을 계산하여 합하면 2천 2백 50만원으로 2천만 원을 초과하므로 소득세 신고를 하여야 한다.

주택임대소득은 사업자등록을 따로 하지 않고 월세계약만으로 소득이 발생하여 대부분 주택임대에 대한 세금을 신고하지 않아도 되는 것으로 생각하기 쉽다. 고가주택을 소유하면서 월세를 받는 경우, 부부합산 2주택 이상이면서 월세소득이 2천만 원을 넘는 경우 마지막으로 부부합산 3주택이상이면서 전세금 합계가 3억 원이 넘는 경우에는 소득세 신고 대상일수 있으므로 이번 종합소득세 신고 시 합산하여야 하는지 주의하여야 하겠다. <상담: 2672-4900>

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